第523章 偷雞不成蝕把米（1/2）

二樓將近200平米的面積，原本的客廳和房間都被改造後打通，顯得極為寬敞。

南面臨湖，半圓形陽台和客廳相連，裝修出了一個小舞台，北面安置了一張可以坐下12人位置的餐桌，正對陽台位置，方便來會所吃飯的客人勾欄聽曲。

上樓後，女管家帶著四人穿過一道圓拱門，來到隔壁茶室里。

穿著一身輕透薄紗的茶博士已經在展示茶藝，羅陽和劉海山、何茂松第一次來，不知道什麼規矩，只能客隨主便的先坐下來喝茶再說。

蔡富軍熟門熟路，看來不是第一次來這裡。

他直接和這棟別墅的管家咬耳朵溝通著，差不多五六分鐘才結束。

「老蔡，從店裡開始就神神秘秘的，現在都已經來了，可以介紹一下了吧？」

劉海山擺出大大咧咧的性子：「離開魔都這樣的不夜城，跑到崑山邊上的犄角旮旯里來，難道是大魚大肉慣了，突然想吃點粗糠醃菜了？」

「嘖，瞧這話說的。」

蔡富軍帶著笑意坐到茶桌前：「老劉你可是剛從澳門回來沒多久，才經歷萬國博覽會，那才叫大魚大肉，海鮮管夠。」

「哈哈哈」

難得大笑的何茂松也放開情緒笑了起來。

「切！」

估計劉海山在澳門真去萬國博覽會了，被蔡富軍說中之後，沒有反駁。

「羅老弟，你不好奇嗎？」

老劉自己被堵嘴之後轉向羅陽，希望他來問蔡富軍。

「蔡哥剛才不是已經在安排了嗎，待會兒就能見分曉了，急什麼？」

羅陽端起茶杯喝了一口之後笑著道：「實際上我現在對這家會所更好奇，難道你們不想知道嗎？」

「也是，剛才在門口吊胃口，我也好奇極了。」

何茂松看著蔡富軍道：「趁著酒席還沒開始，先給我們說說唄那個違規建築是怎麼回事？」

「這件事我也是聽一個朋友說的，算是轉述。」

蔡富軍見何茂松與羅陽都感興趣，於是繼續之前在樓下的話題：「這邊起初是一家預製板廠，大概是八十年代期間建起來的，預製板嘛，大家都知道，特定時代的建材產物，過了那個時期就沒落淘汰了。」

八九十年代，南方農村自建小樓房如春筍一般冒起。

那時候可不像現在這樣流行現澆混凝土，樓板用的全是預製板，所以在一段時間裡，鄉鎮的預製水泥板供不應求。

「這家廠子沒落以後，就一直荒廢在這裡，直到五年前，當地有個老闆看上了。」

蔡富軍散了一圈煙，點上之後才不徐不疾的繼續說道：「說起來這個老闆和這家廠子也有淵源，最早的時候，就在這裡上過班，後來廠子破敗後出來單幹，搞起了建築隊伍，十幾年時間裡發家成一個不小的老闆」

換做工作期間，前面一番話里80%都是廢話，但在這裡，畢竟大家今晚就是來聚餐的，酒桌講故事，大家都知道，前因後果，婉轉曲折，都得說個清清楚楚，明明白白。

前奏說完，接下來就是上乾貨了。

「這家預製板廠，原來是鄉鎮集體企業，土地屬於工業性質，但是那個時代的人都知道，集體企業有宿舍樓，相當於住宅性質，兩樣混在一起的時候，其實最好還是用來建廠」

蔡富軍笑著道：「別看這個老闆是干建築的，但是沒什麼文化，大概是以為建房子就是搞房地產開發，不清楚裡面涉及的彎彎繞繞有多複雜」

「廠里的宿舍早期屬於小產權房吧？」

羅陽插了一句道：「好像05年左右那段時間裡清了一批，原先沒有產權的，給補了產權，但是之後再有就不批了。」

「這個我倒是不清楚。」

蔡富軍回應了羅陽一句。

「難道那個老闆很蠢？」

羅陽好奇道：「看中了這塊地，和市國土溝通一下，收回去，改變一下用地性質，從工業變為住宅，重新設定相關指標後掛出來就可以了，怎麼會出現」

「這就要說到那位老闆身邊的狗頭軍師了。」

蔡富軍繼續他的故事：「當時這個軍師給老闆出了個主意，讓這位老闆以投資旅遊度假區的名義來拿地，從這個角度切入，能給當地帶來一定的經濟效益和就業」

「我靠這軍師夠雞賊啊？」

羅陽對這方面可是專業的，一點就通，蔡富軍說到這裡的時候，他大概就明白這裡面的操作邏輯了。

「我就知道瞞不過羅老弟，說到一半的時候，他肯定能猜到結果。」

蔡富軍也不意外，當初羅陽在金城地產的名聲，他也是有所耳聞的，不止一家地產老闆對羅陽刮目相看，甚至願意在他兼職的時候就出到百萬年薪。

要知道那可是09年時候的100萬年薪！

「我知道的是操作底層邏輯，乾巴巴的沒幾句話。」

羅陽笑著擺了擺手道：「還是蔡老哥你說吧，大家聽故事比較得勁！」

聽了這話，大家都笑了起來。

「那我就繼續啦。」

蔡富軍也不客氣，繼續道：「要說這個老闆在當地能量也不小，一通操作下來，土地款居然運作出了返款的條件，等於是一分錢不花，就把這塊地拿下來了」

「土地一分錢不花，那這個老闆不要賺死。」

劉海山聽到這裡也忍不住插了一句話：「怎麼會落到現在這個地步？」

「關鍵不是土地不要錢，其實這個軍師最早的打算是在後續變更上花錢的。」

蔡富軍解釋這些的時候，看了羅陽一眼，見他沒興趣搭話，這才解釋道：「先以別的名義拿下這塊地，後續建設期間去做工作，補上一筆錢，變更用地性質，從商住性質變成住宅性質」

「還能這麼操作？」

劉海山聽楞了，看向羅陽問道：「老弟，這還行得通？」

「早些年的時候還真可以這麼操作。」

羅陽咂嘴道：「小產權變更、商住變更、住宅用地指標變更那時候管理還沒現在這麼嚴格，尤其是操作上，連電腦操作都算不上，都是紙質文件，相關規章制度就更不要說了，國內本身就沒有完善的房地產業規範，都是邊干邊學的」

別說早幾年的時候了，就是再晚五六年，照樣有人能操作。

羅陽記得地產界孫大佬就有過騷操作，首都某塊住宅用地的指標就硬是在他的操作下作了變更。

「看來那位老闆劈叉了。」

故事說到這裡，哪怕不是地產專業的都能聽懂了。

於是何茂松這時候也參與進來討論：「後來那塊地的性質就沒能變更過來，這裡別墅即便建起來，也不能分割賣掉！」

作為一個整體性商住旅遊項目，一個大產權，是可以整體轉讓的。

但是住宅的小產權是可以分割的，在房產開發商原有大產權證的基礎上，進行小產權分割，使得每一個購房戶都擁有自己的產證。

現在那個老闆的問題就在於土地性質變更不過來，大產證就不能分割，購房用戶就拿不到屬於自己的房產證！

沒有哪個傻子願意花大幾百萬去買一套沒有產證的別墅吧？

典型的偷雞不成蝕把米。

「這邊直到房子封頂了，軍師的計劃都沒能操作成功，加上遇到08年次貸危機蔓延過來的危機，這個老闆資金鍊遇到了問題，項目整體就爛尾了。」

蔡富軍伸手劃拉了一大圈：「原本按照項目規劃，沿著定山湖這一角小半圈，要做出沿湖駁岸和景觀帶，還要搞水上樂園什麼的，其實只是噱頭，項目性質變更不了，那位老闆即便有錢也不可能投進去搞的。」

「項目爛尾，爛的不是一個住宅小區，爛的是一個文旅項目。」

羅陽這時候才開口道：「關鍵是這位老闆屬於沒花錢拿地，政府怎麼可能放過他所以這個會所老闆是撿便宜了？」

「還是羅老弟通透。」

蔡富軍豎起大拇指誇了一句：「有老闆看中了這裡，沒花多少錢給盤了下來，做成了現在的會所」

「說到會所老蔡，這裡究竟是什麼樣的會所？」

又回到老話題，劉海山再次忍不住詢問了起來。

還沒等到蔡富軍的回話，樓梯口就響起了腳步聲，沒多久，管家帶著四個女孩穿過客廳，走進了茶室。

「蔡總，按照您的標準，人給帶過來了。」

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