第663章 一箭三雕的主意（1/2）

現在才2102年，建設萬達商場那塊地上還種著莊稼。

整個城市往東的邊界線還沒擴張到那裡，但是臨近住宅小區的低容積率地塊已經拍到400萬/畝的價格，加上商業用地容積率遠超住宅的5密度，按照市場價來評估的話，畝單價不會低於500萬/畝。

即便沒有萬達的名氣，能以30萬/畝的價格拿下，但是只要控制在100萬/畝的價格以內，怎麼開發都不會虧。

要知道萬達模式並不全是商業。

在萬達廣場的邊上，必然伴有萬達公館。

幾乎等於白送的地皮，加上建築成本，再以市場價格出售商品住宅房，賺取的利潤足以覆蓋商業綜合體的成本。

除此之外，還能白撈一座星級酒店，一條影視院線。

對於羅陽來說，地產項目上賺到的錢用在本地，這種結果是最好的。

所以在他提出商業綜合體項目的概念後，飯局上的氣氛一下子熱鬧了起來。

「羅總，像這種項目的總投資一般需要多少啊？」

有些想要了解的信息，不一定要領導開口，熟練掌握藝術的紀建章趁著碰杯的功夫提出疑問。

「整體投資在10個億以上。」

即便把住宅的建設成本都算進去，也用不了這麼多錢，畢竟土地等於白送。

但是投資額這玩意，只要不太離譜，膨脹個一兩倍沒問題。

「當然，這個數字把資金成本也算進去了。」

羅陽不想說的太誇張，稍稍解釋了一下道：「現在因為地產行情不錯，所以對項目融資的成本也抬高了不少，前幾天在魔都有兩家地產公司老闆說起，藉助金融平台對外各融資5個億，利息給到了15%。」

「15%的年息？」

國土的沈振新詫異道：「這麼算下來的話，5個億的資金，一年下來的利息都要7500萬？」

「是的，每年7500萬利息。」

羅陽點頭道：「而且都是借用兩年，算下來要支付5個億的利息。」

「這麼高的利息，項目支撐的住？」

唐海林也驚訝萬分：「現在地產開發的利潤有這麼高了嗎？」

「唐叔，人家不是這麼算的。」

羅陽笑著解釋道：「他們在開發過程中運用了槓桿，加上開發節奏的利用，這5個億在兩年裡可不止開發一個項目。」

「哦，你說說呢？」

唐海林頓時感興趣起來：「這對於我們今後的管理也是有用處的。」

其實這在地產開發業內不算是秘密，即便羅陽不說，他另外找個地產開發公司的負責人也能問到。

「比如一塊價值5個億的地塊，開發公司以15%的年化利率借來使用，買下這塊土地進行開發」

羅陽解說道：「土地拿到手之後，就可以放到銀行里進行抵押，按照現在的規定，一般是60%，也就是3個億，當然，這筆貸款不會做太長時間，一般是8個月到1年左右的時長等到這3個億到位之後，開發公司再自己拿出2個億來，又可以另外拿一塊土地，如此循環。」

2012年的時候，陽市這種五線小縣城基本沒有外來開發公司進駐，絕大部分開發建設都是本地企業完成的。

地方性小型開發公司可能會有銀行貸款，但是絕對做不到上這麼大槓桿的地步。

像唐海林他們這些領導，現在還沒有接受外來大型地產開發公司的洗禮，根本不知道在地產開發中槓桿能加到多大。

是啊，誰敢想啊。

某宇宙第一大房企，三十多億資本，撬動兩萬億貸款。

在行業暴雷之前，哪怕是業內都不敢相信。

所以酒桌上這幾個領導聽了羅陽的解說後，露出的表情已經不是驚訝，而是震驚了。

原來地產開發還能這麼玩？

「第一個開發的項目，按照現在的工程建設進度，大概在拿到土地後200~250天左右開始預售，按照現在的市場行情，基本上7~8個月左右能賣掉90%以上的房源，開盤就清盤的也不在少數。」

羅陽不管他們的震驚，散了一圈煙之後繼續道：「項目資金回籠之後，一部分留給項目建設，一部分用於還貸，剩下的大頭用於繼續拿地而第二個項目和第一個項目開工的間隔期大概只有一兩個月，後續開盤迴款又可以續上還貸」

「嘶~~~」

唐海林倒吸一口冷氣，隨後忍不住開口問道：「資金繃的這麼緊，就不怕資金鍊斷裂？」

「怕啊。」

羅陽聳了聳肩膀道：「所以地產公司遇到行情不好的時候，有些扛不住的就會破產，爛尾樓就是這麼來的當然，我剛才說的那種資金使用方式比較極端，一般來說，地產公司不會崩的這麼緊。」

有些話只能點到為止。

現階段，大部分地產公司的負債率還控制在60%~70%左右，大家比較理智，再過幾年，就往90%、110%、130%的負債率上飆升，說好聽一點叫上槓桿，實際上就是拆東牆補西牆。

這還不算吃相難看的。

等到後來年底結算工程款，用承兌商票來減輕資金壓力，更有甚者，用上自家銀行的商票，兌現時間一拖就是一年往上，這才叫極限使用資金

「難怪融資5個億能給到15%的利息。」

紀建章感嘆道：「只要自己手裡有三五個億，加上借來的這筆錢，兩年裡能做四五個項目還不止。」

「是啊，如今的行情下，一個住宅項目的毛利不會低於25%，四五個項目的話，總盈利超過100%了。」

沈振新也附和道：「即便去掉30%的兩年融資利息成本，還剩下70%的毛利潤，平均下來每年達到35%，這個收益真不低了。」

「不是不低，是很高了。」

小叔羅建民這時候也感慨了一句。

「小羅啊，你不會這麼玩吧？」

前面之所以震驚，是因為沒見過，也沒聽說過。

但是在羅陽解說一遍之後，在座的幾個領導都能發覺裡面的好處和弊端。

關鍵是這個弊端比較極端，萬一造成爛尾，就比較難收拾了。

所以唐海林比較關切。

「唐叔，我是本地人，在老家這麼多產業，跑都跑不了的。」

羅陽笑著回復道：「別說拆東牆補西牆了，就算質量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。」

「哈哈哈」

聽了羅陽這番話，唐海林哈哈大笑起來。

他端起酒盅道：「不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜遠山，回頭連他都逃不了。」

「我先把這杯酒喝了壓壓驚。」

羅陽端起酒盅，低了一寸杯口，碰完後一口乾掉。

「唐叔，你這麼一說，我都不敢搞地產開發了。」

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