第一百零八章 「兩房」危機（1/2）

1929年股市大崩盤，整個美國經濟陷入到蕭條時期，房地產市場也進入了嚴冬臘月，全美房價平均下跌31%，而恢復到蕭條前的水平又花去了美國足足19年的時間。

在大蕭條之前，房屋貸款的主要來源是銀行，一般是三十年期限。但和銀行負債的配置（通常都是短期）相比起來，這個年限實在是太高了。所以一般的商業銀行要求房屋貸款借入者在五年到七年左右就開始還款，這種做法如今依然存在。

如果世道良好，經濟增長，收入上升，這種貸款給人帶來的壓力並不算大。但在世道凋敝，經濟萎靡的情況下，貸款人只能放棄提前還款，這使得貸款違約。而一旦發生違約，這些房產將被銀行收回拍賣，導致整個市場供應量過剩，反過來又導致房價的進一步下跌，形成一個死循環。

因為商業銀行的這種特性，使得它們不能真正成為房貸市場的主力軍。在這種情況下，美國政府於1934年通過國家住房法案，成立了聯邦住房管理局（fha），以政府的名義為滿足條件的貸款者提供房屋貸款的擔保，即fha向有工作、以自住為目的、低首付的貸款人提供房屋貸款擔保，讓他們能夠從銀行中借入房屋貸款。

但即使是以國家的名義作為擔保，但銀行間資產和負債時間上的錯配問題依然沒有辦法得到有效解決，於是在1938年，美國政府再次出手，成立了房利美公司。

房利美公司成立之初的目的，是為了收購銀行手頭上的fha擔保貸款，因為這樣一來，銀行就可以從房利美公司里獲得流動性。這樣一來，困擾銀行的流動性問題就迎刃而解。房屋購買者獲得了貸款，銀行獲得了流動性，雙方皆大歡喜。

因為房利美是聯邦政府機構（此時）。獲取的資金來自聯邦政府收益，並沒有商業銀行的融資成本，因此在利率方面極具競爭力。很快，房利美和fha聯手創造了一項重大革新：30年固定利率貸款。

雖然這部分貸款的利率比一般貸款的利率稍高。但對於貸款人的絕佳好處是：他們不用再擔心來自市場上的利率風險，不用擔心房價價格的上漲或是下跌，因為每個月只需要固定的付出，他們就能夠獲得心儀的房屋。因此從1938年到1968年期間，美國房地產市場蓬勃發展。住房擁有率從44%上升到64.3%，這其中就有房利美和fha莫大的功勞。

然而房利美作為聯邦政府機構的歷史到1968年就戛然而止，因為在這一年越南戰爭達到了高潮，而美國國內的反戰聲音也一浪高過一浪。美國人民不願意看到自己的小伙子遠去地球的另一端平白無故地丟掉性命，自然也不願意為軍隊支出買單。而為了繼續籌集龐大的軍費，維持在南亞地區的軍事開銷，當時的美國政府選擇賣掉了房利美。

為了防止房利美一家做大，兩年後美國政府又成立了另外一家專門收購fha擔保貸款的公司，即房地美。從此，兩家堪稱是房地產市場的終極巨頭開始了幾乎是不受控制的大肆擴張。因為他們有著政府的隱形擔保，融資成本也遠遠低於競爭對手，所以發展異常迅猛。

1970年，「兩房」的業務不再局限於收購fha擔保貸款，開始進軍那些沒有擔保的銀行房屋抵押貸款。

1971年，房地美率先發行房屋抵押貸款證券，1981年，房利美跟進。

1992年，房利美成為全美最大房屋抵押貸款證券發行商，同年美國國會要求「兩房」增加對中低收入者的支持。

1999年。「兩房」開始逐漸減低貸款要求，涉足高風險的貸款市場。

2003年，「兩房」共發行近2萬億美元的房屋抵押貸款證券，相當於當年美國債券市場總額的10%。

2004年。「兩房」被查出存在重大會計違規，均瞞報數十億美元的利潤，一時間引起軒然大波。當時兩家公司的管理層遭遇大清洗，但這一舉動並沒有讓這兩家公司充分警醒。

2005年開始，「兩房」開始加速進入高風險市場，購買了市場上大量次級抵押貸款債券。直到07年8月份，次級抵押貸款債券的炸彈爆發。

……

作為兩家巨無霸公司，「兩房」為市場提供房屋抵押貸款的流動性，再將收購來的抵押貸款打包成自身的債券出售或者持有，以兩者間的利差作為贏利點。它們持有或者擔保著的住房貸款占據整個美國抵押貸款市場的42%，達到了天量的5萬億美元。在另外一方面，「兩房」發行超過4.5萬億美元的債券，使得它們在負債和資產方面總共牽扯到接近10萬億美元的資金。

從07年的8月份開始，隨著次級房屋抵押貸款債券危機的爆發，「兩房」手頭上持有的大量次級房屋抵押貸款債券價格下跌，經營狀況轉盈為虧。到二季度，「兩房」公布的虧損額度達到了65億美元和27億美元。

在這種情況下，從08年的3月24日，fha開始向「兩房」注資，增持超過1000億美元的抵押貸款債券，試圖幫助「兩房」恢復流動性，從而向美國房地產市場注入新的活力和信心，但情況並沒有因此得到好轉。

以房利美威力，在5月6日公布的財務報表當中，他們宣布一季度虧損21.9億美元，並預測明年損失可能會繼續惡化。

但世人所不知道的是，即便是這個數字，也被他們的高層有意識地縮小了。

「該死的，他們怎麼還敢這麼做？」

在這間辦公室內，一貫儒雅非常的亨利.保爾森罕見地動了真火，將手頭上的文件狠狠地摔在辦公桌上，怒吼道，「他們難道忘了四年前的事情了嗎？」

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