第102章 【翅膀硬了】（2/2）

畢竟，他若是找**，天天做新郎都不成問題。

而且就姿色、身材這些，林祖輝天天就可以找到優質女人。

回到淺水灣豪宅，林祖輝正打算獸性大發的時候，關嘉慧及時阻止了，並提議洗澡，她為林祖輝換一套性感的衣服。

這女人會玩！林祖輝欣然答應。

......

次日，林祖輝喊來方進。

「你去幫我查一查大生銀行、大生地產！例如，大生銀行有無違規、負面的消息，大生地產的大股東持股大概多少等等。」

方進毫不猶豫的點點頭，說道：「好的，大佬！我保證給你弄清楚。」

林祖輝點點頭，他知道方進有些朋友，特別是一些記者朋友，跑些腿自然沒有問題。

「對了，大佬！我最近想投資物業！」方進躍躍欲試道。

林祖輝有些意外，說道：「你有多少錢？」

「2000萬。我想過，採用抵押貸款的手法，去炒賣物業，就可以撬動6000萬的物業。」

林祖輝點點頭，方進能這樣想，已經具備一個成功人士的基本行為了，那就是膽子大，時機把握的不錯。

他沉思了一下，說道：「這樣吧，我欠你的那1000萬，下個月就還你！」

「大佬，不用的，我這點錢足夠了！」

「你聽我說，我最近在外匯上賺了一筆錢，1000萬對我來說已經不是那麼重要了。既然我有錢了，自然要還你！」

「喔，大佬！」

「你既然投資物業，我給你指個明路，你將所有資金去購買紅磡、荃灣、葵涌的工業廠房。理由其實很簡單，1982年至1984年，香江的工業廠房興建量嚴重不足，可能馬上就會陷入供不應求的現象，一兩年的回報應該非常不錯！」

方進神情激動，連忙說道：「恩，我聽大佬的，以後大佬有什麼事，我赴湯蹈火！」

人脈是成功非常重要的一個因素，林祖輝有王啟霖的提攜，他也樂意稍微提攜一下方進。

林祖輝擺擺手說道：「我能有什麼事！我告訴你那些並不算什麼，你投資其它物業也是一樣有大回報。」

「不一樣的，大佬！現在外面住宅物業炒瘋了，新樓盤我們根本搶不上。這個月，康澤花園推出的時候，我們叫公司的人去排隊，結果現場秩序亂的一塌糊塗。最後，開發商暫停了派發申請表，翌日報刊刊登申請表格，申請人用郵寄的方式將申請表連同1萬元本票寄給他們，採用抽籤的方式發售。搞了半天，我們公司十來號人，才抽中兩套房，賺的只夠發他們工資。」

地產確實夠火熱的，但也需要明白一個事實，那就是有五成都是炒家。

香江的房價高，不能全怪開發商：

第一，政府在推動地價、房價上漲，因為地產稅收占比財政收入很大，這一點林祖輝並不陌生；

第二，炒家太多，每一次地產大升浪，炒家的功勞占三成以上；這些人大多數都發財了，也有一些在地產暴跌前大批購買的，堪比炒股跳樓。

第三，地產商有少部分的責任，有人說地產商拿著土地不開發；站在林祖輝的角度來說，土地儲備是一個公司的核心競爭力，在購買這些土地時，地產商想的就是『土地儲備』，以後建房降低成本。

外圍因素有很多，就沒法一一列舉。

但香江政府不是沒有打擊過地產商，前世九十年代港府聯合銀行打擊地產商，提高首付款等各種措施。

香江的地產商一怒，頓時聯合起來，官地拍賣不再競價，並頻繁接觸加拿大、新加坡的官員；意思很簡單，你要打擊香江地產業，那好，官地拍賣你也不要想賣出高價，港府的財政收入很大一部分就是靠賣地，頓時就急了。

其次，地產商手裡有大量的現金，可以全球去投資。本地投資少了，勢必要造成大風浪，工人失業，稅收銳減等等。

結果，銀行公會當說客，港府妥協，地產商又轟轟烈烈的投資香江的地產業。這就是資本主義、自由經濟的社會，所帶來的一系列後果。

......

方進離開後。

林祖輝也在考慮工業廠房的事情，這個投資並不能長久。1982年至1984年因為沒有新的廠房修建，所以確實很快會供不應求表面化，價格大幅上漲是必然的，預計到『八七股災』還有七八成的利潤。加上槓桿，就是好幾倍的利潤。

『八七股災』過後，由於內地的開放，很多香港廠家把廠房搬到了內地，從此香江的工業便一蹶不振，最後竟然消失了，那些工業廠房就慢慢荒廢了，只能改寫字樓和住宅。

新時代地產也需要投資一些工業廠房，畢竟作為一家新興的地產商，在開發住宅樓盤的實力上，還需要沉澱，不可能像大型地產商，同時有15個以上的樓盤在開發；而新時代地產的集資能力、貸款能力又非常的強悍，勢必要大量投資物業，以來給資金提供去向。

「等供股集資後，去銀行借一筆錢以五倍槓桿的方式，去投資工業廠房！供股的資金，自然要去購買土地、舊樓、優質物業等。」

在林祖輝的手裡，新時代地產的投資項目盈利（炒房、外匯、收租），遠超發展地產利潤（開發住宅）。

這都是林祖輝要快速打造一個巨無霸地產集團公司的最佳途徑，畢竟他起步太晚了。