第89章 楚楚，哪個屁股大？（1/2）
其實，三個老爺子非常的寵他，比自己親爺爺還要寵。
但是也是真能念叨。
他是要兼祧楚家香火的。
每年春節他都要去楚家老宅叩祖宗。
仨老爺子見面就催他趕緊生娃子，閉眼前好抱抱楚家的傳承。
這話從吳楚之18歲就開始說了。
仨老爺子也不管政策能不能生，每次見面都盯著秦莞的肚子看，把秦莞臊得沒臉見人，只能躲在他身後。
看著外甥的苦瓜臉，楚天舒沒心沒肺的笑著，下巴點了點門口的行李箱，「幹啥，你又準備長住了？」
吳楚之和老爹吵架的時候，就會提著行李箱來他家，這麼多年早就習慣了。
反正這個家裡也有這小子的房間。
吳楚之笑嘻嘻的將行李箱拖過來，獻寶式的拿出自拍杆，掏出手機組裝好後，遞給楚天舒把玩。
「哦，原來是這麼個玩意兒啊，你龔叔給我說過了。」楚天舒雲淡風輕的說著。
吳楚之也不意外，雖然楚天舒不管事了，但作為公司的董事長，公司里的風吹草動他都有渠道知道得一清二楚。
聽是聽過，但拿在手裡把玩，楚天舒還是第一次，咔嚓兩下，給自己來了個自拍，新奇新奇。
「不錯！不錯！這玩意兒確實好用。」楚天舒咧著嘴笑著，很是高興的模樣。
吳楚之也露出了開心的笑容，雖然知道楚天舒已經明白，但也細細的給他講解著整個事情的脈絡走向。
在龔明、李富根面前，他需要雲淡風輕，畢竟是老闆。
在葉小米麵前，他也要表現的成竹在胸，免得她擔心。
在吳青山面前，他更是沒機會嘚瑟的，畫個圖老爺子都罵罵咧咧的，
但小舅這邊完全可以盡情的嘚瑟，畢竟小舅最寵他，也懂這裡面的道理。
「專利確實是一個好東西，但是你擋不住那些小作坊的仿製。到時候你哪來的精力去打官司？」
吳楚之嘿嘿笑了起來，「小舅，所以我要組建一個龐大的法務部，只要是侵權，就堅決把官司打到底。」
楚天舒倒是沒想到這招，不過想想自己這外甥的脾氣，也瞭然了。
吳楚之的規則意識很強。
楚天舒是被請家長最多的人，因為吳楚之從小就是小錯不斷，大錯不犯，全在規則里瘋狂跳舞。
想到這裡，他啞然失笑，隨即搖搖頭，「管的你的哦，反正公司是你的了，你盡情折騰。」
嘚瑟完，吳楚之關上行李箱，「小舅，我跟你說一聲，現在帳面上的閒置資金太多了。
我清理了一遍，閒置時間超過一年的資金有4200萬，我準備分紅後買點房子，閒著也是閒著，不如等它升值。」
楚天舒笑了，「那本來就是留給你的，而且全是你的，其他人的分紅我每年都支過，我只是沒從裡面取出來，連分紅的個稅我都交了的。
所以，你愛怎麼用就怎麼用，這些事情我不管。」
吳楚之聞言一怔，沒想到這麼輕鬆。
他還做好今晚持久戰的準備，「那我真買了？」
「買唄，看起哪個樓盤了？按現在的房價，你買半棟高層都沒問題。」楚天舒無所謂的說著。
錦城此刻的房價不過4000元，一套120平米的房子，也才48萬。
4000多萬，小100套了。
吳楚之舔了舔嘴，「我打算在燕京和華亭買點拆遷房。」
楚天舒愣住了，把電視的聲音調小了一些，「仔細說說。」
「我們國家從千禧年開始，房地產的格局便愈加明朗，房企進一步分化，政策也在規範，鼓勵，支持，優惠，金融部門不斷加大對房地產信貸的投放。
今年的18號文一出，我判斷未來的房價一定會快速的上漲，因為國家需要一個蓄水池來積澱超發的m2，來抑制通脹……」
吳楚之開始了滔滔不絕，將斯文森勸說他的那套摻雜自己的理解，原原本本的說了出來。
楚天舒聽後沉默良久，拿起桌上的沉香手串把玩起來。
吳楚之也不著急，確實，這事的理解是需要時間來消化的。
「楚楚，你玩真的？」
吳楚之知道，小舅這話並不是在否定他的想法，而是詢問著這事的他自己的決心。
吳楚之點點頭，「玩真的。一則是資金確實閒置，無論怎麼理財都跟不上通脹的速度，二則是我確實看好未來房地產的發展。
別的不說，光看看我們錦城，去年房價才多少？每平米1900元，現在房價多少？前段時間科華南路開的盤，均價都3700元了。」
楚天舒摸著下巴，蹙著眉頭，「你覺得這個漲勢會繼續下去？」
為了勸說楚天舒，吳楚之是做足了功課，從背包裡面掏出筆記本電腦打開，點開excel，
「這是我統計的最近錦城、燕京、華亭的土地成交價格。比如錦城，很多地塊的成交樓面價格已經突破2000元，高新區已經突破2500元。
也就是說，如果按照我爸他們說得售價約等於樓面價的2.5倍，來看，這批地塊的房價會在5000到6000元。」
其實，實際並不止2.5倍，這只是一個根據年代經驗的估算。
房價的價格精準定位由多種多樣要素組成的。
也就是由土地花費、建安工程費、稅費及銷售費用、純利潤、服務費及開發費、公共***設施費、企業所得稅、市場銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種要素組成的。
土地成本費占房地產業項目成本占比40%上下，並且這也要看土地是根據哪些方式取得的，如果是根據市場競爭激烈競拍，土地成本費有可能占到項目成本的60%上下乃至高些。
樓板價格簡言之僅僅房地產商的一個成本計算的一個數據信息，談不上市場銷售價格的一切參照。
市場銷售價格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個大約的優化算法，樓板價格乘於1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計，也會伴隨著時間的變化越來越沒有規律性。
與自拍杆不同，楚天舒聽得很仔細，也問得很細緻。
他原本的理解是吳楚之只是買點樓盤期房，沒想到他會大比例的購入拆遷房。
這中間的風險很大。
拆遷隨處可見，但是拆不動而最後放棄的，也比比皆是。
楚天舒沉默了一會兒，忽地抬頭笑道，「既然你這麼看好這個行業，為什麼不搞個房地產開發公司？
你也說過這是個高資金槓桿行業，賺取的是乘數效應，那麼我們這個時候介入進去，不正是一個好時機？
如果你擔心人手不夠，房地產公司可以我來牽頭做，正好還有一幫老兄弟現在閒著沒事幹。」
吳楚之萬萬沒想到小舅會這麼想，這個問題讓他有點抓瞎。
對啊，為什麼不直接搞房地產呢？
吳楚之趕緊勸說著，「小舅，算了吧，你還是多活幾年吧。要是你覺得無聊，你去打打麻將也好。」
楚天舒嗤笑了一聲，「打麻將？算了，腰酸背痛的，而且提不起興趣。我還是休息休息，等著抱孫玩兒。
來，說說，為什麼你不想做這個行業。」
他也看出來了，吳楚之似乎對這個行業有點牴觸。
吳楚之沉默了一會兒，緩緩開口，「有幾個原因，我不想介入這個行業。
第一，這不是一個善良的行業，雖然這麼說很是矯情，但我始終認為有些錢我們不能掙。
我給您舉個例子吧，假如，我只是一個普通家庭的普通大學生，沒有小舅您和我爸的臂助，今年和女朋友一起畢業，在燕京工作。
算我們工資都是4000元，在燕京不低了吧？」
吳楚之在excel上面列著數字，楚天舒點點頭，「現在大多數畢業生都是2500左右，4000元的月工資在燕京也確實不低了。」
「現在燕京的房價是6000一平，我們買個小房子70平米，就是42萬。
首付30%就是12.6萬，按照我和我女朋友的收入，一個月存5000元，需要24個月左右，也就是兩年。
燕京兩年後房價漲到8000元一平米，不成問題吧？」
楚天舒看了看當前燕京的土地樓面成交價格，點了點頭，吳楚之說得還很保守，在他看來，可能9000都不止。
樓面價都快4000了，售價破萬都不稀奇。
吳楚之在表格裡面增加了幾個變量，房價漲幅、工資漲幅、生活水平漲幅，根據公式往下拉了20年。
「小舅，看吧，只是普通人，單靠自己，太難了。」
他在存款金額那裡畫了一個圈，「要麼只有向父母伸手。
要麼我們要足夠的努力，讓掙錢的速度超過房價的漲速。
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