第302章 房子得收回來，人也得送進去！（1/2）

「你說啥？」

「房子被租出去了？還簽了四十年的租賃合同？」

聽了允姐的話，姜白頓時皺起眉頭，暗道一聲麻煩。

主要就麻煩在「買賣不破租賃」這個規則上。

所謂「買賣不破租賃」，即在租賃關係存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。

承租人依其租賃使用權，可以對抗他人，其中包括作為出租人的所有人。

在出租物買賣的情況下，租賃合同不受影響，買受人須尊重標的物上的承租人使用權的原狀，也就是說，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。

簡單來說就是，對於已經出租出去的房子，發生了所有權的變動，也就是我們常說的過戶，在這種情況下，租賃合同還是存在效力的，你新的戶主不能單方面終止或者解除租賃合同，除非是租客自願解除。

「他們擺明了就是要利用『買賣不破租賃』這個規則來鑽法律的漏洞……」

允姐語氣之中充滿了憤懣。

「安琪每次上門理論，對方都會拿出租房合同來說事兒，一口咬死了不會解除合同，態度非常堅決。」

「他們還跟安琪說，要想接收房子，等四十年以後再來。」

「我真的，光聽安琪講述這事兒我都要氣死了，世界上怎麼會有這麼厚顏無恥的人呢？」

允姐嘆了口氣，緩緩道：「姜白，我也知道這個事情挺麻煩的，但我現在只能找你幫忙了。」

「安琪是我的好姐妹，我總不能看著她被人這麼欺負。」

「你看，能不能想想辦法……」

姜白眉頭擰成了「川」字，陷入沉思。

看來，對方似乎還懂點法，要擱一般人，誰會知道「買賣不破租賃」這種規則？

就是靠著這個規則，對方硬生生把侵占房產的事情，說成了合法合規的行為。

如果沒猜錯的話，這所謂的租客，應該跟原來的房主有點關係，或者乾脆就是親戚，幫忙在合同上留個名兒，實際住在房子裡的，估計還是原來的那一家子老賴。

姜白把他的猜測說了出來。

允姐說道：「你說的沒錯，剛開始安琪去的時候，出面的是個陌生的人，自稱租了房子，後來她再去，對方乾脆不裝了，那夫妻老賴倆就在房子裡住著呢。」

姜白點點頭說道：「好，我知道了，這樣，我去找專業人士諮詢一下，有什麼消息我再及時通知你。」

「嗯，那我等你消息。」

「好。」

結束通話之後，姜白便立刻出門，直奔精英律師事務所。

這專業的事兒還是得找專業的人來解決。

對方的行為看起來符合法律規定，可姜白怎麼想都覺得不太合理。

如果真像對方說的那樣，以後誰還敢買二手房？

哦，你搭上一輩子積蓄，或許還得掏空六個錢包，好不容易買個房子，結果對方來一句「買賣不破租賃」，你不抓瞎了？

這裡邊兒肯定有漏洞，只是姜白看不出來，畢竟他不是專業的法律從業人士。

但他相信，這漏洞絕對逃不過羅大狀的火眼金睛。

半小時後，姜白到達精英律所。

「說說吧，這是又碰到什麼奇葩的案子了？」羅大狀隨意招呼姜白落座，饒有興趣的問道。

「是這樣的羅大狀，我有個朋友……」

姜白把事情的基本情況大致講述了一遍，接著說道：「總之呢，現在對方張口閉口就是『買賣不破租賃』，以此來作為拒絕交房的理由。」

「羅大狀，雖然我沒有學過法律，但總覺得這事兒不合理，你給參謀參謀。」

「呵呵，對方這種做法，看似合法合規，實則漏洞百出！」

羅大狀笑呵呵的說道：「對方不是拿出一份租期為四十年的租賃合同嗎？這合同本身就有問題！」

「法律規定，不管是定期租賃，還是不定期租賃，合同的租賃期限都不能超過20年。」

「租賃期限超過20年的，超過部分無效。」

姜白眉頭微微一皺：「可即便是這樣，二十年也沒辦法接受啊……」

「別著急啊，你這樣，先給你那朋友打個電話，讓他把當初參加拍賣時候的那個拍品介紹發過來我看下。」

「羅大狀你是不是已經心中有數了？」

「呵呵，先打電話吧。」

羅大狀笑呵呵的賣了個關子。

姜白也就沒有追問，立刻聯繫允姐。

很快，後者便將拍品介紹發了過來。

看了一眼，羅大狀撫掌而笑：「看來我沒猜錯，這事兒不適用『買賣不破租賃』。」

「怎麼說？」姜白連忙問道。

羅大狀喝了口茶，緩緩解釋起來：

「為了避免在不動產執行的過程中，債務人利用『買賣不破租賃』的規則逃避執行，法律早就有了規定。」

「《物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。」

羅大狀指了指手機中拍品介紹的照片，繼續說道：

「你看哈，在這個拍品介紹中，並沒有提到房子已出租，這說明什麼，這就足以說明，房屋出租行為發生在房屋抵押之後！」

「而在這種情況下，抵押權是優先於租賃權的。」

「換句話說，這種情況不適用『買賣不破租賃』的規則！」

聽了羅大狀的介紹，姜白頓時眼睛一亮。

「既然不適用買賣不破租賃得規則，那是不是能通過法律途徑把房子要回來了？」

聽了姜白的話，羅大狀笑著搖了搖頭：「法律肯定會支持，但具體執行多半不會順利，千萬別小看老賴的臉皮，也別低估老賴的無恥程度。」

像這種案子，提起訴訟幾乎是必勝的，法院肯定會判處對方返還房產。

但法律怎麼判是一回事，實際執行卻是另一碼事。

對方已經因為拖欠巨額債務上了失信名單，成為了人們常說的老賴，現在完全就是一副破罐子破摔的姿態，反正死豬不怕開水燙。

就算法院判下來，他們多半也會賴著不走。

而基層工作人員在強制執行的時候，也會遇到各種棘手的麻煩。

即便真的執行下來了，說不定對方後續還會找上門來各種鬧，足以讓你的生活變得雞犬不寧。

所以啊，這事兒即便不適用「買賣不破租賃」，也不是那麼容易就能解決的。

擺在面前的主要有兩個問題。

一個是執行難，另一個則是執行之後還可能會面臨無窮無盡的的麻煩。

有句話怎麼說來著，人不要臉，天下無敵。

你真碰上這種死不要臉的老賴，一般人還確實沒啥好辦法。

姜白深吸一口氣，沉聲道：「羅大狀，你一定有辦法的，對吧？」

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