第550章 【抄底中東】（1/2）

九龍倉集團。

林瑞海向林志超匯報導：「五幢住宅大廈的重建工程，我們決定分為兩期工程；首先是今年開始的兩座36層商業大廈，預計1994年完成，可為集團提供115萬平方尺的樓面；二期工程則從1992年開始，重建為三幢寫字樓大廈，可提供270萬平方尺的樓面，預期1997年初完成一旦這五幢寫字樓落成，九龍倉集團便在香港擁有950萬平方尺的收租物業」

林志超點點頭，九龍倉集團在香港發展得中規中矩，主要是商業地產；但是，在海外的資產就比較豐厚了。

林瑞海接著匯報導：「我們在泰國、馬來的地產投資，回報率每年高達40%左右，目前那邊的總資產已經達到百億規模，負債為28億港幣（本金20億港幣）新加坡方面，連卡佛廣場施工順利，1992年建成後可增加49萬平方尺的商業面積」

喜訊連連，按照林志超的預估，泰國、馬來西亞、印尼、新加坡在1988~1992年地產可翻三倍左右；等到1995年，還能再翻五成。

也就說，九龍倉集團將在1994年開始撤離時，東南亞（不含新加坡）的淨資產也將會達到300多億港幣。

這回報率，可是槓槓的！

新加坡方面，九龍倉集團除了擁有『新加坡置地』51%股權外，還有烏節路的兩座購物中心的項目（連卡佛廣場，以及將來重建的百麗宮購物中心），還有一家上市企業——新加坡馬可孛羅酒店。

林志超聽完匯報，說道：「發展地產上進展如何？」

由於九龍倉集團的負債一度達到90億港幣，不利於企業的發展，林瑞海主動提出進軍發展地產，從19*****股災後，開始在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田購買地皮，進行投資。

林瑞海說道：「嗯，一切進展順利。下個月九龍塘有幅低密度大型屋邨九倉打算去競投，我們打算聯合信和地產、新鴻基去投資。大哥那邊說，長實集團對這幅地皮興趣不大。」

林志超說道：「黃廷芳黃志祥父子是有名的地產大好友，和他們聯合倒是避免了拍賣場惡意競爭。」

雖然長實集團的現金流充足，但畢竟手握幾個大型屋邨，所以不會去和別人火拼。

實際上，長實集團幾乎從1984年開始，就已經不是拍賣場上的豪客了。畢竟通過收購、合作的方式，長實集團擁有大量的建設項目。

林瑞海說道：「我也是這樣想的，只要有錢賺，大家合作投資完全沒有問題。」

九龍倉集團並不是要大力發展住宅地產業務，僅僅是為了降低債務。如今的九倉，債務還有80億港幣左右；而帳上。也還有充足的現金流（十幾億），所以情況很好。

林志超說道：「債務的事情，現在無需發愁，慢慢償還就是！」

林瑞海點點頭，說道：「負債率還是比較健康的，加上現在利息低，剩下的80億港幣債務不是問題。」

這時候，林志超說道：「等時機成熟，九倉就去內地發展商業地產，那邊的市場足夠大！」

畢竟家族的重心是長實系，林瑞海就算心裡有想法，也該明白林志超的決定不容改變。當然次輪投資東南亞，也算讓九龍倉集團的實力漲上來了。

後期，去內地投資商業地產項目，九龍倉集團可以大展拳腳。恰逢東南亞、香港的地產市場，都快到了豐收的季節，資金問題充裕。

林瑞海說道：「父親，內地的情況怕是得有明顯的改開信號，商業地產才能投資。畢竟商業地產周期長，短時間回籠不了資金。」

林志超點點頭，說道：「所以就耐心等待，不改開只有餓肚子，做窮人，我相信上面的人會調整的。」

父子倆交心，也給林瑞海一些動力和方向。

時間匆匆，轉眼來到8月。

長江集團中心正式投入使用，長實集團總部遷入這座『世界名廈』，而林志超的辦公室也搬到長江集團中心的62層，坐擁2000多平方尺。

「林生早」

長實的員工紛紛打招呼，臉上洋溢著高興的表情。

一直以來，長實集團作為香港最大的地產企業，卻沒有以『長江』冠名的總部大廈。像是新鴻基、恒隆、合和地產，都在灣仔擁有自己的總部大廈，新世界也在中環擁有自己的新世界中心。

所以不少人都在猜想，長實集團一定是在尋求一塊最佳風水寶地，果不其然，中區的希爾頓酒店被拆卸，周圍的建築被長實收購，一切便顯露出來。

而如今滙豐、中銀、長實三家企業，都扎堆興建了總部大廈，可謂『火藥味十足』！

「早你們早上上班，有沒有感覺電梯擁擠？」林志超對幾名職員說道。

他有『專用電梯』，直達62層，所以無需擔憂電梯擁擠的問題。

「不是特別擁擠，長江集團中心可是擁有28部升降機！」一名女職員搶先說道。

「是啊，是啊，比維港中心上班還快一天抵達辦公室。」又一名職員不甘落後。

林志超笑道：「好，你們先忙！」

他簡單的參觀了一下62層，這裡是集團總部的權利中心，布置得非常大氣、整潔，讓人有種肅穆的感覺。能在這樣的企業上班，那是一種榮耀感。

回到辦公室，林志超轉了一圈，透過大型玻璃幕牆，維多利亞港一覽無餘。前面的香港會大廈、富麗華酒店（友邦金融中心）、和記大廈，顯得特別渺小，和東側的香港中銀大廈，可謂氣勢宏偉，而西側的滙豐銀行大廈，則顯得貴重一點。

「聽說，今年滙豐銀行的業績恐怕不行！」林志超自言自語的笑道。

從1989年開始，美國銀行進入低迷期，再加上香港發射地產和股市下跌，滙豐銀行業績下滑是必然的；不過，滙豐銀行依舊正在收購英國的一家銀行，意圖將資產慢慢的轉移至歐美，購買一個保險。

這種行為可以理解，哪怕是林志超，又何嘗不是到處購買保險呢！

不一會，林瑞寰來到辦公司。

「爸，美國金融、地產的情況很糟糕，特別是哪些地產貸款過重的銀行，都遇到了很大的問題，萬國寶通、富國看來，美國經濟再一次進入低迷階段美國經濟弱，全球經濟弱，但是美國經濟更弱，因此表現為美元和大宗商品一起下跌」

林志超點點頭，他特意讓林瑞寰去考察美國的金融和地產市場。

今年他在美國的投資不少，赫斯基正在美國購入天然氣資源；維港投資、三個情人在逐步抄底銀行股票。

而如今，他又準備讓長實集團進入美國的地產業。

「按照這個趨勢，商業地產在明年可能觸底，但上漲的話預計還有三四年時間。這次長實集團去美國投資，主要是消耗從日本回籠的一些資金，所以投資方向是購物中心、奧特萊斯、大都會購物中心這三種商業地產。不過我們缺乏本地經營經驗，所以我的想法是以收購企業，但要抱著一個核心思想——能收購就收購，不能收購就合作。明白嘛？」

事實上，商業地產分成好幾種模式，包括：購物中心、奧特萊斯（折扣）、大都會（購物中心的一種，模式不一樣）、物流地產、綜合商業寫字樓等。

所以投資商業地產，也是要分清產業的分類。

林瑞寰說道：「我明白，一定謹慎投資。」

林志超點點頭，林瑞寰既穩重，同時也有果斷的一面。如今有他這個父親撐腰，此次進入美國商業地產，相信問題不大。

「寫字樓方面，我預計再等兩年開始投資，比較合理。當然，雖然未來3年，我們擁有300多億的現金流、500億的資金實力（貸款），但美國的投資不能超過4成。」

「嗯，三年200億的規模也非常龐大了，未必有足夠合適的項目。」

「對，沒有合適的項目，我們寧願不做！」

長實集團定位的是地產綜合集團，地產一直會是核心業務，海外當然是以商業地產為主。

這個時候開始投資，總比內地企業將來在2015年去美國投資的聰明多，一年購買1000億美金的大手筆，簡直就是一個活脫脫的『接盤俠』。

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