第285章 一直都知道（1/2）

「因為樂天體量夠大，數據容量能夠滿足你的需求。」蕭傑說，「市場上比它體量稍大一些的公司市盈率都破了140，而它才20多，兩者差了近7倍，即便按行業慣用的市銷率來給樂天估值，別的租房網市銷率是7, 樂天是4.9，也是低估了。」

蕭傑告訴關莎，金權對樂天租房網進行過詳細的盡調。

「樂天對於中介機構和租房群體的兩端把控性都比較強。」蕭傑說，「比如在房源真實性這塊，它就做的很好，在各大投訴平台上消費者對樂天的投訴比較少。」

「什麼類型的投訴？」關莎好奇。

「比如惡意扣除保證金，假房源, 或者假的中介信息等等, 總之這塊樂天的投訴量只相當於同行的三分之一。」

……

「樂天兩端的把控性強, 是因為他有一套acn合作網絡。」蔣一帆對蕭傑說。

acn合作網絡（agent cooperate network，經紀人合作網絡），是指在遵守房源信息充分共享等規則的前提下，同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與到一筆交易，成交後按照各個角色的分傭比例進行佣金分成的一種合作模式，是共生經濟在居住服務領域的首個落地模式。

acn合作網絡的核心在於把整個服務鏈條細化，然後根據經紀人在各個環節的貢獻率進行分配佣金。

比如在一單交易中，有「房源錄入人」、「房源維護人」、「委託備件人」、「房源鑰匙人」、「房源實勘人」、「客源轉介紹」和「客源成交人」等角色，合作網絡中的經紀人可以通過任一個環節的貢獻獲得最終收益。

毫無疑問，acn的誕生提高了經紀人合作效率，把包括房源信息、成交信息、房價、活動量、每個業主的動態等內部信息與外界共享，讓買家和賣家能夠在透明的數據比對後，做出決策。

「acn類似美國的mls，也就是multi listing system。」蔣一帆對蕭傑說，「美國有一家叫zillow房地產中介平台公司，它的mls系統這兩年很受資本認可, 股價在一年內漲幅達到254.99%。」

「嗯。」蕭傑點點頭，「除了acn, 樂天相比於鼎暉的愛信，還有什麼別的優勢麼？」

「愛信收入中的94%均是在線營銷服務收入，交易服務產生的佣金收入僅為6%，樂天則不同，它的營收組成均是由新房、二手房和其他交易產生的佣金抽成。」蔣一帆回答。

「所以愛信是靠GG業務來支撐的？」蕭傑問。

「對的蕭總。」蔣一帆說，「目前來看，純靠GG業務支撐一個長期地產經紀人開放平台，這個在發達國家還沒跑通過，所以愛信的業務邏輯在未來有待證實。」

「繼續說。」蕭傑道。

「從公開披露的招股書看，愛信關聯交易也比樂天大很多，2020年它與很多關聯方都有技術服務費的往來。」

……

如果是之前的關莎，根本聽不太懂蔣一帆和蕭傑的對話內容，但做企業到現在，還給學校的知識早被關莎撿了回來，再加上她這些日子沒少看創業和資本市場的書，所以關莎明白關聯交易大意味著什麼。

關聯交易的好處是能夠節約大量商業談判等方面的交易成本，集團層面可以運用行政的力量保證商業合同的優先執行, 從而提高交易效率。

關聯交易的壞處也很明顯。

由於關聯交易方可以運用行政力量撮合交易的進行，從而有可能使交易的價格、方式等在非競爭的條件下出現不公正的情況, 形成對股東或部分股東權益的侵犯，也易導致債權人利益受到損害。

總而言之，如果站在投資者的角度，公司若存在比重過大的關聯交易，對估值來說是一個較大的減分項。

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