第239章 現實很骨感（2/2）

其三，四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。道理很簡單，一室一廳空間個人獨享，就算把大廳隔開，也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。

換而言之，如果關莎就只圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前給關莎擺過一份研究報告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。

故出租率這個指標關莎一定不能犧牲。

要保住出租率就意味著關莎必須去經營小戶型，雨露均沾，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房，這樣裝修費還能再省出幾個銅板。

「沈儷姐，我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多，否則出租率可能就要降低了。」

「平均一點怎樣？」沈儷說，「我們現在一室一廳和二室一廳的占了70%，想辦法降低到60%呢？」

「我覺得這個可以。」

關莎於是又重新計算了下成本，如果一室一廳和二室一廳各占30%，三室一廳和四室一廳各占20%，5年下來裝修和家電的均攤成本占比為3.69%，非常喜人的數字。

關莎將這個數字大概跟商諾說了一下，她說的是4%，但是商諾一聽就否定了，「4%太理想了，家具家電會有損耗的，維修要錢，還有保潔」

「家具家電損耗不可預測，維修也要看情況，保潔費這種固定支出確實要考慮，四室一廳的保潔費當然比一室一廳的貴不少，但是利潤還是不錯的，我也算過……」

關莎說著在商諾面前打開了電腦，不過電腦屏幕沒有對著商諾，而是對著她自己。

關莎在滿屏數字的EXCEL表格中搜索著數據。

「5.69%！」關莎說，「差不多6%吧！」

「6%是算上了保潔？」商諾問。

「嗯，算上裝修，家電和保潔，運營5年，相當於5年這塊的總成本除以總收入的占比。」關莎說。

商諾低頭沉思了下，「但是三室和四室占比達到40%，會不會太樂觀了？」

關莎不好意思地笑了笑，「確實有些樂觀，但是不樂觀的我也算過！比如我們沒有辦法優化房源結構，就按目前雁子谷公寓的情況，一室一廳占比45%，二室一廳占比35%，三室15%，四室5%，算出來的數字是6.43%，仍然是可以接受的。」

「嗯。」商諾若有所思，「還要算上……」

「我知道，還要算上5%的空置率，所以其實這塊固定支出就是6.43%加上5%等於11.43%，這是目前的情況，如果未來我們房源結構做了優化，多租一些大戶型的房子，數字肯定比這個樂觀。」

商諾點點頭，「你真的很用心啊……但是如果再算上維修和家電損耗……還有房子也會折舊，你裝修的那些材料也要算折舊……」

關莎笑得有些尷尬，「所以我專門請了一個會計，當然還有一個法務，專門處理公司報表和合同問題的，七七八八的加來加去，如果不優化房源結構或者不進一步提高出租率，算出來的固定成本占比就是你說的15%。」

「呃……所以……還是很難賺錢。」商諾下了一個結論。

「不不！」關莎狡黠一笑，「我有一個新點子，我們還可以從運營成本下手，金領鞋業的例子你聽過麼？」

商諾一怔，「金領鞋業？」