第一百五十四章 出口（2/2）

此事轟動了整個裡津城。

那時張雲起正邁步走進華榮·金會山。

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聯盛在里津的運營中心已經落成。

張雲起是第一次來。

他剛剛穿過頗具現代化裝修風格的辦公大廳，在自己的辦公室里坐下，王景山就推門走了進來，把一份材料遞給了他。

張雲起打開材料翻了翻。

這是一份喬志武在喬口鎮買地的耕地承包經營權轉讓合同，轉讓面積為3.2畝，耕地轉讓年限為20年，單價是180元/畝/年，轉讓方為當地的一名農戶，除此之外，當事人的信息，租賃物，四至，用途和租金支付方式等一應俱全。

張雲起看完之後，指了指合同最後的簽字人的落款處，對王景山說道：「這份土地流轉合同本身沒什麼問題，但喬志武操盤農地收儲的手段存在不小的漏洞。」

王景山愣了愣：「什麼漏洞？」

張雲起看了王景山一眼，笑了笑：「你也是一個農業專家，難道看不出來土地轉讓方的問題？」

王景山的臉一下子就紅了。

張雲起把農戶土地流轉合同遞給了他，說道：「打個簡單的比方，村集體是張三，張三把自己擁有所有權的房子租給了農戶李四，租期為二十年，這個也就是第一輪土地承包經營權期二十年，李四用了五年承包期限之後，又把房子租給商人王五，租期同樣是二十年，這就已經超出了房屋所有者張三和李四簽訂的合同租期，足足有五年，而且張三根本就不知道這回事，這在法律上行得通嗎？」

王景山立時明白了張雲起的意思。

其實張雲起的這個比方打的並不十分恰當，因為農地權屬的邊界界定遠沒有國有商住用地那麼清晰。說的直白點，農民從來都把自己從村集體承包的地當做成自己的地，占有之後，村集體便很難收上去再進行二次分配，但租戶可不會把租的房子當成自己的。

按照中國土地法規定，農村土地歸村集體所有，農民依據其集體成員身份可以獲得土地的承包經營權。在具體土地使用的問題上，村集體與個體農戶之間是承租與被承租關係。

這裡面最關鍵的一點是，農村土地承租權是對外封閉的，這種封閉形成的原因是計劃經濟對社會進行單位化分割，各個單位的成員無法實現彼此參與，從而形成了不允許外部人員承租農村集體土地的慣例。但是隨著家庭聯產承包責任制的確立和改革開放的不斷推進，尤其是農民工進城打工大潮在90年代拉開序幕，這個口子已經逐步打開，農村土地可以對外出租土地和轉讓土地承租權。

在90年代中期，聯盛集團也好，喬志武的志誠實業也罷，他們這類外來下鄉商戶想要獲得農村土地承租權，主要是兩種方案，一種方案是直接與現有的土地承租者（農戶個體）談判，由現有承租者轉讓其土地承租權，另一種是直接與土地所有者（村集體）談判，由土地所有者賦予土地承租權。

喬志武選擇的就是第一種。

這是當前土地流轉的慣用做法，在廣大農村地區極為流行。這也是王景山沒能領悟到張雲起的意思的原因。在農村，街坊鄰居們甚至是不通過村集體，連承包合同都沒有，直接口頭承諾，就把自己的地租給對方。

說的再直白點，就是這個年代土地流轉的法律意識淡薄，也沒人當回事，喬志武這種能夠和個體農戶簽訂流轉合同的，已經十分難能可貴了。不挖空心思琢磨和具備專業的農村土地改革政策知識儲備，是很難找到這個漏洞的。

可惜的是，他遇到了張雲起。

他這個老闆嗅覺是敏銳的。當前，土地承包經營權的物權屬性不夠完整，法律上對於土地承租者（個體農戶）能否轉讓承租權並沒有明文規定，即使達成了協議，在法理上，受讓方仍然面臨遭到擁有土地所有權的村集體否決流轉協議的危險！

也就是所謂的毀約。

張雲起要表達的便是這一層含義。

在法理上，村集體與外來公司之間的土地承租合約具備合法性，而個體農戶與外來公司之間的土地承租合約並不具備。這並不是說農民沒有對他們已經事實擁有的土地權屬表達自己意願的權力，而是農民的意願權所針對的對象是村集體。在本質上，這屬於是集體治理與集體內部架構問題。而所謂的土地流轉，屬於集體內部治理問題的外在表現，本質上是外來收地公司與村集體的合約交易行為。

在這一情形下，從理論層面出發，喬志武與喬口鎮村民們簽訂的土地流轉合同在法律層面可以認作為無效的，那麼自然可以通過法律程序進行推翻！

想到這一層，王景山表情有些激動。

張雲起說道：「除了喬家村，喬口鎮下轄的其餘八個行政村村支書都給我請來，我要和他們開個會。」

王景山遲疑了一下：「喬志武在喬口鎮隻手遮天，區里市里都有人，他們敢毀約？」

張雲起笑了笑：「殺人放火金腰帶，修橋鋪路無屍骸。我不要他們殺人放火，我給他們修橋鋪路，我還讓他們發財，那麼他們又有什麼不敢的？」

王景山點頭，儘管心裡有無數個疑問，但是他不敢問，轉身出了門，不過他就在合門的時候，董事長秘書楊瑾走了過來，她手裡同樣拿著一份文件，向他點頭示意了一下，便急匆匆的推門走了進去。

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