第524章 陷阱和機會（1/2）

羅陽不是聖人，該享受的絕不浪費。

但是絕不沉溺於溫柔鄉，事畢就連夜趕回陽市。

一路上，沒有絲毫睡意，倒不是在回味廠妹的美好，而是在想劉海山。

自己認下的這位大哥，搞不好以後還會栽跟頭，而且就是在澳門。

以他的性格，也不好明著勸。

真就只能走一步看一步了。

離開崑山的時候就已經十二點出頭了，回到陽市家裡，洗漱上床睡覺已經是凌晨三點半。

第二天上午起得晚，羅陽索性就沒去正陽集團，直接到陽光文旅轉一圈。

這一轉，就轉出問題來了。

「這稿圖紙是規劃那邊給出的意見？」

本來黃志宏興致沖沖，還拿了最新稿的規劃草圖來給羅陽匯報近期工作推進情況，以為可以博得老闆的誇讚。

但是沒料到羅陽看完之後非但沒有喜悅之色，反而一臉的嚴肅表情。

「為什麼替換了我們原來遞交的方案？」

羅陽的目光盯在圖紙上，一邊看草規，一邊黃志宏向發出質問。

在和市里討論這個項目的時候，陽光文旅自己先弄了一份規劃草圖，在前幾次談判的時候，已經基本達成了一致意見。

按照雙方草簽的協議，市里規劃部門和國土部門只要按照這一稿草圖進行微調（林業用地和基本農田不能動），後面就是徵用、拆遷和報批、評估、掛牌的手續了。

現在突然拿出一搞新的草規圖出來，而且還是埋著隱患的，羅陽怎麼開心？

「董事長，是這麼回事。」

黃志宏不知道羅陽皺眉的原因，急忙解釋道：「咱們最初遞交上去的草規圖裡，關於旅遊項目這一塊基本沒有大的變動，但是在康養地產這一塊，規劃也已經出了一搞草圖徵詢國土的意見」

「你是說這稿變動方案是國土那邊的意見？」

現在才2012年，國土和規劃還沒有合併，項目意見需要從規劃流轉到國土徵詢意見。

羅陽微微愣了一下，隨後看向黃志宏道：「變動是什麼時候的事情，國土那邊誰提出的意見，為什麼這麼大的事情沒有及時向我匯報？」

一連三問，讓黃志宏臉都紅了起來。

「董事長，是上周二的時候，我讓老董去國土催意見，國土唐局把我喊了過去，是他提出的方案，當時以為可以幫公司節省下來一半的土地款，所以就想著等您周末回來邀功一下」

黃志宏雖然不知道這份方案出了什麼問題，但看到羅陽現在的臉色也知道不妥了，於是老老實實的匯報了前因後果，並把自己想邀功的心態也說了出來。

「這是唐局提出來的修改方案？」

羅陽一時間怔住了。

「啪！」

安靜了許久之後，羅陽點燃了一支煙，隨後臉色才緩和下來。

他示意黃志宏道：「坐下來說吧。」

「哚哚哚」

手指在A1規格的藍圖上敲了敲：「知道裡面的隱患在哪裡嗎？」

讓黃志宏說旅遊項目上的專業知識，他肯定頭頭是道，但是要他分析房地產開發里的坑，他絕對懵逼。

所以老老實實的搖了搖頭。

「項目西面原來是一片廢棄的礦坑，不涉及徵用以及拆遷上的困難，國土本身對這樣的廢棄礦坑也有生態修復的義務，所以國土方面想著把這塊丟給我們，既做到一分錢不花的解決了廢棄礦坑的問題，也能拿到一些土地出讓金。」

羅陽解說給黃志宏聽：「對於我們而言，一塊塊散落的廢棄礦坑圈起來變成建設用地，節省了用地指標，而且這樣的土地供應給我們，價格也便宜，表面上看起來和政府取得了雙贏的局面，但是」

說到這裡的時候，羅陽再次看了看桌面上的圖紙，忍不住嘆了口氣。

說實話，要不是自己以前遇到過這樣的天坑，或許也會忍不住占這個便宜，順帶把黃志宏誇獎一頓，然後還要去感謝唐局一番。

原本計劃里，西蜀鎮的文旅項目包含兩部分內容，主體核心是旅遊項目，整體範圍包含選址範圍那座山。

另外一部分內容從拆遷里衍生出來，羅陽打算在當地搞一個新農村樣板出來，順帶借用拆遷安置多餘的土地搞一部分別墅出來，作為康養地產部分。

所以在最初規劃草案里，羅陽圈定的選址地靠近項目附近村落，面積大概在250畝左右。

其中100畝作為拆遷安置，弄成農村自建房的形式，這些房子坐落於主幹道一側，將來也可以方便村民們搞成農家樂，帶動山裡的經濟發展。

剩下150畝就是開發主體，建成帶院子的獨棟別墅，將來銷售給那些有周末度假、養老、康養等需求的客戶。

這250畝土地雖然不連在一起，但也只分成了兩大塊。

現在按照國土那邊調整的意見，將土地挪到了不遠處的廢棄礦坑，建設用地就分成了大大小小17塊，全部加在一起，總的用地面積變成了5畝。

為什麼會變少了呢？

因為道路和綠化等，全都圈到了出讓土地的紅線以外！

這就相當於在原有250畝地塊里摳出來5畝建設用地一般。

原本還不好操作，因為土地面積縮小，想要建設同等面積的建築，需要提高容積率，現在可好，因為羅陽這邊開發的不是農村自建房就是別墅，還都帶院子，本身容積率連0都滿足不了。

所以就有了摳地的空間。

真是天才的想法！

至少在現在看來，這個方案的確屬於省錢省指標的天才想法，而且還能順利操作下來。

但是問題會隨著時間的變化而變化。

等到規劃和國土合併，天上高分辨衛星出來，違規用地超出4cm*4cm，不出一周，上面要求督查違規的文件就會發到縣市一級的自規部門。

因為摳地，小區內通行道路全部建設在紅線外面，百分百被判定為違規用地！

羅陽就從同行那邊聽說過類似項目，還是頭部地產公司做的，最後被要求補土地出讓金。

這個補償還不是以當時出讓金價格來計算，而是以判定補償當年、當地土地的價格，計算方式是用原有用地進行一次評估，再用包含了紅線外道路以及綠化的範圍進行一次評估，兩次評估的差價就是補償標準。

在自規部門看來，不僅僅是超紅線用地的問題，因為道路和綠化建設在紅線外，無形中降低了小區的建築密度，增加了小區綠化率，使得小區建築的價值得到提升，所以要用差價法來評判補償金。

前前後後為了搞定這件事，牽扯進去無數精力不說，就因為這個標準，那家頭部地產公司為此補繳土地款27個億。

相當於整個開發項目沒賺一分錢

所以羅陽在看到這份新方案的時候，腦子裡一下子勾連起記憶碎片。

「算了，這件事上，你的責任不大。」

說來說去，還是唐海林幫出的主意，而且從他現在的眼光角度出發，既幫了羅陽，也幫了國土自己，屬於贏麻了。

「董事長，這件事上我也有不可推卸的責任！」

黃志宏知道這時候不能因為羅陽的話就一推了之，立刻承認了自己的錯誤。

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