第872章 誰都不容易（1/2）
「至於說你能拿到什麼好處..
」
羅陽邊說著邊走向橫躺在草坪上的球桿，俯身撿起來，輕輕拍掉上面的草屑。
「就以兆和總部給你們魔都分公司的底限談判價格為基礎。」
他將球桿遞給呂睿誠的同時道：「和最終談下的收購價之間的差額的10%，這就是你可以拿到的好處。」
呂睿誠一下子陷入了思考中。
在魔都分公司初步達成收購意向的基礎上，再去HK總部商議收購價格，要說羅陽能砍掉大幾千萬，甚至上億，他是不信的；但是要說一兩千萬都砍不下來，收購方也會顯得非常沒有面子。
如果是這樣的，他至少可以拿到一百萬的好處費。
當然也有可能更多。
想到這裡，呂睿誠的臉上一下子冒出了帶著點諂媚的笑容。
「羅總，咱們邊打球邊聊？」
他側身讓出位置，示意羅陽先上高爾夫球車，自己落後半步的緊跟著道：「其餘信息倒是好說，就是談判底限價格的事......總部那邊至今還沒有給分公司一個明確指示啊。」
「這好辦啊。」
上車後的羅陽笑了笑道：「回頭我這邊以公司名義向你們魔都分公司發一份收購項目的邀約，你這邊再以分公司的名義向總部匯報，看看HK那邊會怎麼回復。」
從程序上來講，呂睿誠這麼做完全沒問題。
「如果需要更逼真一點話，我這邊的收購邀約函件可以晚一兩周，先讓涌城銀行、浦發銀行和華夏銀行給你們分公司發催收貸款的函件。」
羅陽半開玩笑半當真的道：「甚至可以讓你們的欠款單位去主管部門訴訴苦，然後讓主管部門也發幾份函件給你們魔都分公司，這樣一來，處理這個爛尾項目的迫切性就更強烈一些。」
提完這個建議後，他看向了董萱。
「董行，你們那邊能不能幫著協調一把，向兆和魔都分公司發一份催收貸款的函件？」
「這個肯定沒問題。」
坐上高爾夫球車後排位置的董萱笑著道：「本來行里的風控部門就已經做出提醒了，這個爛尾項目停工時間拖的越久，我們連本帶息收回資金的風險就越大，所以提前催一催也是好事。」
「我想也是。」
羅陽幫著算帳道：「這個項目的貸款有二三十個億了吧，利率按照6個點來計算，每年都要憑空增加一兩個億，項目不死不活拖個三五年，到時候就是一筆爛帳，沒有那個敢輕易接盤。」
「具體一點來說，兆和地產魔都分公司在三家銀行的商業總貸款額超過了32.3個億。」
董萱補刀道：「其中浦發那邊借了14.15億，甬城銀行借了12.88億，華夏銀行借了5.27億。」
說完具體數字之後，她頓了頓，似乎是在思考。
「因為貸款是在10年時候做的，因為當時銀行評估這個商業項目的風險為中度，所以貸款利率是按照7.05%來簽訂的，光是存量利息差不多就有6個億了，當然，前兩年裡他們陸續還了一點，但是還款總數只有4個億出頭，連利息都沒夠。」
片刻後，董萱繼續道：「要是不做債務重組，就這個年利率，一年下來的利息就超過2個億了，按照現在的狀況來看，即便他們總部願意在近期注資，這個項目也沒什麼利潤可言了......當然，項目自持又是另外一回事了。」
銀行幫開發公司把帳算的清清楚楚。
高爾夫球車沿著球道往前開了一百多米後停了下來。
先易後難，首洞是個三桿洞，基本上只要不打呲了，第一桿都能上果嶺。
在推桿的時候，羅陽全憑運氣。
三桿洞打出七八桿也是常有的事。
好在他的注意力全在和呂睿誠談事情上。
「之前我看了你們的財務帳本，也找專業人員核算了一下你們在這個項目上已經投入的成本。」
從洞口裡撿出自己的高爾夫球後，羅陽結束了自己的第一洞之旅。
他走到一旁對著也完成了第一洞推桿的呂睿誠道：「你們這塊地是08年10月時候拍下來的，當時地價已經不算便宜了，因為某些原因，你們總部沒有急著開發，一直拖到09年底才開始動工......
」
「的確，08年時候拿下來的地。」
呂睿誠是分公司元老，當然知道具體情況，便順著羅陽的話往下道：「地塊雖然位於閔行和徐匯的城鄉結合部，但當時那裡已經被列入待規劃CBD區域，因此地價已經不算便宜了。」
「我記得你們當時買地只花了122981萬元，樓板價是多少來著的？」
「80畝商業用地，容積率3.5，樓面價6587元/平方米。」
呂睿誠對項目數據掌握的非常詳細，張口就回復道：「為了豐富業態，提高項目商業價值，在主樓兩邊建了6層的裙樓，犧牲了一部分容積率....
」
在開發中，這種犧牲部分容積率，提高業態商業價值的設計很正常。
畢竟商鋪的價格要遠高於商業辦公大樓的價格。
「我去過你們項目現場，也看了你們的總平面圖，邊上似乎還有一棟商務+酒店的大樓沒有建起來？」
羅陽繼續詢問道：「是因為資金問題，還是因為開發計劃的原因？」
「既有資金的問題，也有開發計劃的原因。」
呂睿誠苦笑了一下道：「按照原本的開發計劃，公司是打算先將辦公大樓和商業裙樓建起來，其中可銷售的商業部分面積大約1.8萬平米，大約可以回籠資金5~6個億，加上土地抵押貸款的8.5個億，基本上能夠兼顧項目一期完工，並且償還部分銀行貸款....
」
他說的這一套，羅陽也懂。
後期無非是打個時間差，等到辦公大樓峻工，在銀行貸款還沒有還清的時候，先將抵押土地解壓幾天，等到大樓產證辦下來，然後將帶產證的辦公大樓整體性抵押給銀行。
一出一進，因為抵押物的整體價值提升，開發公司還能從銀行拿到一大筆資金。
後續的還貸，就開始用辦公大樓的租金來覆蓋，這也是開發公司敢於自持大樓產權的底氣所在。
二次抵押後拿到的多餘資金，正好用於項目二期開發建設。
一環套套一環，緊湊的很。
實際上兆和就相當於用了12個億的資金，就撬動了一個大約需要50個億投資的項目，而且最終還能拿到兩棟商業大樓的產權。
等一二十年之後，兩棟位於魔都CBD區域的高價值商業大樓還清貸款，就成為了他們的淨資產。
計劃是完美的，如果中間一切順利的話。
只是兆和遇上了08年底全面爆發的次貸危機，以至於沒有更多精力兼顧魔都這邊的項目，甚至於拖著一直沒有動工。
但是掛拍的土地在兩年之內必須要動工，鑑於這個躲不過的原因，兆和拖到09年底的時候只能開工，且做出了分兩期開發的計劃。
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