第167章 ，青雲置業買房趁早（2/2）
正常創業者，能做好一個賽道就很完美，哪像他？
橫跨幾個行業，偏偏還能做的不錯。
再加上互為上下游強關聯性，相輔相成產生化學反應，效果非常不錯。
不然風投早就介入勸解，一天天不務正業，你以為自己是神仙啊！
「和之前差不多，也算得上是主營業務的一部分吧。」
李澤華很輕鬆，隨口道，「一個是看好房地產行業，未來上漲的大趨勢，準備進行一點財務方面的投資。
另一方面，也是為吃了麼餐飲計劃，提供一點支持。
我是這麼考慮的，一線北上廣深四個大城市，加上各省省會，沿海重點城市，考慮自購和合作兩種模式。
這樣能加快連鎖餐飲店推進計劃，找一個合適的位置不容易啊。」
「重資產模式？」
張白鴿認真思索片刻，「地產行業，倒是可以在城投那邊打聲招呼，它們手裡握著不少優質資源，將來少不了合作。
長遠來看，擴大內需釋放出來的天量貨幣，需要一個新的承載基礎。
股市最近不景氣，但地產和礦產率先開始上漲周期，已經能證明這一點。
債市匯市普通人參與不進去，剩下也只有樓市這個蓄水池，可以承接增量貨幣。
不過你這個資金量？」
李澤華看著他笑，「這就需要張總的幫忙咯。」
張白鴿下意識往後靠，「說說。」
「目前地產價格上漲已成定局，我本人其實是不太願意介入的，畢竟炒房炒地皮這個事，瓊州島的結局擺在那。」
李澤華翹著二郎腿，神情輕鬆，畢竟前世經歷過的，做起來駕輕就熟。
「可也不能完全忽視地產價格上漲，對吃了麼擴張計劃，未來的隱患視而不見。
隨著房價進一步上漲，商鋪，尤其是一二線城市繁華地段商鋪價格，必然迎來新一輪暴漲，租金這塊必然成為餐飲的主要支出。
我這也是未雨綢繆，在房價上漲初期，能入手多少算多少，無論後期提供給吃了麼作為擴張基礎。
還是用於出租出售，都是穩賺不賠的生意。」
張壘撓撓頭，「從網際網路跳過去做房東，跨越很大啊。」
「有區別嗎？」
李澤華解釋道，「我們做平台，不就是在網際網路基礎上造商場，吸引商家消費者過來，然後坐地收房租嗎？」
在他看來，無論是騰達的扣扣，還是阿狸的淘淘，千度的搜索，都是如此。
無非是藉助網際網路便利，圈地跑馬劃定地盤，和實體經濟里的物業加房東，有什麼本質區別嗎？
網際網路軟體行業創造價值都是附加值，偏向於技術服務類，是技術賦能。
為現有經濟模式，降本增效。
「過於片面吧，不過不說這個。」
張壘一時語塞，他總不能說扣扣能拿來吃吧？
騰達遊戲是精神需求，但也無法脫離物質基礎，硬扯，扯個三天三夜也說不完。
就岔開話題，「但是這個資金量，可不是小數目。
雖然我不是很懂魔都的地價，但這裡的商鋪，應該很貴吧？」
「還行，報價八萬多，房本160平，實用130多。」
「那就是一千多萬，你有足夠多的錢支撐這個擴張計劃嗎？」
面對疑問，李澤華面向張白鴿，「這不是張董在這嘛，我說說自己的想法，各位老前輩幫忙參詳一二。」
李澤華不屑於炒房。
但餐飲計劃，關係到壟斷外賣市場，他不可能不提前準備。
商業地產，他暫時沒資格染指，這裡面涉及的人脈關係，背景渠道，他通通沒有。
但搞資本運作，沒吃過豬肉，還沒見過豬跑？
海h和如家的經驗在前，再不濟學習溫城和晉省煤老闆，周轉房產還不容易？
他又不是空手套白狼，這麼多產業擺在這，何況還有完整的商業邏輯支撐。
「以青雲置業的名義，注入一筆資金後，購買一二線城市的商鋪，統一管理，或出租給吃了麼餐飲連鎖店。
或自行招租，這樣就確保有足夠的現金流，進行下一步擴張。」
張壘打斷道，「先等等，你還沒說從哪裡找錢買商鋪呢，就算依靠銀行貸款，你這個資金量也不夠啊。」
李澤華奇怪的看他一眼，「你都說了銀行貸款啊。」
「不對吧，銀行對這塊要求的自有資金可不少，首付比例和居民住房貸款也不一樣。」
張白鴿在旁邊諮詢助理後，心裡有底，「我不知道你具體要搞到多大規模，但想必不會太小。
就沿海這些大城市，再加上內陸省會，一個地方你安排一百家，都是幾億十幾億的資金投入。
這個帳，你要算清楚，即便首付比例按最優惠的給你放款，你也得有三個億才能撬動十億資金盤。」
李澤華搖搖頭，「張董，你這麼說可就不對。」
說著將幾杯咖啡擺在面前，「這個小杯，算目前我的資金量，不多，但是裡面有咖啡啊！」
眾人忍不住湊上來，仔細聆聽。
就看李澤華又拿來一個中杯，「就好比我目前有個五六千萬，在幾個核心地段，按張董說的三成投入。
撬動的資金，兩個億上下沒問題吧？」
張白鴿微微點頭。
「兩個億，這種商鋪買上二十套，銀行肯定不會允許我繼續抵押。
但房子不能抵押，我還有出租合同啊。
假設現在有個租戶，我先排除吃了麼合作門店，就隨便找其它商家來租，拋開所有成本按房價2-3%租出去，不難吧？」
大城市核心地段在在任何時候，都相對容易達到這個數字，不考慮地價上漲因素，二三十年回本是常態。
雖然09年魔都商鋪出租，十年來第一次出現下跌，但市場在三季度仍舊出現回暖跡象。
至於地價暴漲過程中，動輒五十年回本周期，則是地產商為其注入商鋪暴漲邏輯，投資人認可並願意接受，一個願打一個願挨。
李澤華繼續說道，「那麼一份穩定的租金收益，商業銀行是否可以繼續接受抵押呢？」
魔投下面一位專業人士，得到允許後出來道，「李先生的意思是，用未來一定年限的預期收益，向銀行繼續抵押。
然後用貸出來的資金，繼續投入購置新的商業地產，如滾雪球一樣壯大對麼？」
李澤華點頭，「我這樣做，不違法不違規，而且有兩大保障，第一是我願意，為這個項目提供連帶擔保。
第二是所有資金，都用於商業地產擴張，由銀行全程監管，除日常經營管理外，不會出現挪用等任何風險。」
見對方面露喜色，他趁熱加一把火，「而且青雲置業，還有最大的優勢，我們有自己的戰略合作夥伴，吃了麼可以提供長期租約保障！
在目前國內經濟大環境下，尤其是二線城市房價，還有明顯預期漲幅。
我個人認為，只要將資金利用率控制在本金300-500%以內，幾乎是零風險，任何一家商業銀行都會接受。」
「可以做。」
專業人士對目前銀行系統的運營模式非常了解，當即對張白鴿道，「董事長，即便不考慮房價上漲因素，這也值得跟進。」
唯獨有一點，他比較不認同，「李先生，但這是絕大多數投資者，都能看到的好項目，可能會面臨商業地產擁有者的奇貨可居。」
言外之意，你有錢也未必買得到。
就現在看中的這個商鋪，地理位置就挺不錯的，如果不是下手快，也輪不到他來買。
李澤華對此也有解釋，「不一定需要城市最核心地段的商業地產，相對次一等也能接受。
何況我們還有最大的優勢，那就是信息優勢。
因為吃了麼和蜂鳥在業務推進過程中，接觸的人群五花八門，這些地產出售出租信息，都是順帶得到的。
我們可以繞開地產中介，直接聯繫房主本人，在地產即將起飛的大環境下，我可以接受適當溢價。」
「如果是這樣，我想問題不大。」
專業人士低頭給張白鴿仔細分析一番，後者聽得喜笑顏開，「李總，你讓下面人做一份完整的商業分析過來。
原則上沒有問題，浦發可以主動參與，甚至我們手裡的資源，也可以提供給青雲，幫助你們快速實現這個計劃。」
金融危機，銀行的日子也難過啊！
缺錢的企業多，奈何不符合放款條件。
符合條件的呢？
都說了金融危機，人家企業也要精打細算，主動縮減投資計劃的不在少數。
這就出現了奇怪現象，要錢的沒資格。
有資格的不要錢。
銀行的信貸部門，真是求爺爺告奶奶，每個季度末開會，都要挨批評。
眼下終於出現個靠譜的商業項目，那還不趕緊死命抓住！
別放跑了狗大戶！
第二更稍微晚一小時。