第116章 【新靠山】（1/2）
10月28日，禮拜一。
林祖輝坐在新時代地產的辦公室里，查閱公司旗下的物業情況。
「還是太雜了，都是一些小型優質物業，大型優質資產太少了，不方便管理！」他喃喃自語道。
但也是沒有法子的事，在他心目中的真正優質資產，無疑是以『幢』為單位的寫字樓、以『個』為單位的大型綜合商場，這些才是真正的收租利器。
不過也無需擔心，這些優質的投資，哪怕是四大家族手中也尚未真正的發展起來，香江還有很多機會留給他。
舉些例子：
他依稀記得新鴻基在前世的九十年代中後期，旗下擁有30個商場網絡，包括新城市廣場二、三期、新屯門廣場、新都會廣場、荃灣廣場等等。而目前新鴻基才開發出新城市一期（沙田），手裡握著的綜合性商場並不多。
九龍倉集團旗下的鑽石山好萊塢廣場，港府還沒有招標『鑽石山』地王;
鼎鼎有名的中環廣場，地皮也還沒有推出......
這就說明，香江的收租物業還有很多機會！
而他要做的是，壯大新時代地產的實力，到時候搶下這些物業。
要想壯大一個公司的實力，無疑就是通過收購優質的上市公司，組成財團系；
比如前世的愛美高，大劉通過收購華置和中娛，實力瞬間翻了幾倍；
原因很簡單，供股集資原本是一家公司供，現在可以三家公司供股，實力就是翻了幾倍之多。
「先低調發育一陣吧！」林祖輝放下資料，再次感嘆道。
這次他的風頭出的可不小，雖然主要收購方是丘德根家族和馬氏家族；但林祖輝能參與到收購一家老牌地產公司里，本身就是一個亮眼的成績。
負責發展地產（出售）的董事陳斌，恭恭敬敬的來到他的辦公室，新時代地產的全公司職員，誰不佩服自家的老闆。
新時代地產今年的非經常性盈利高達近億元，這個成績實在太亮眼了！
所謂非經常性盈利，就是字面上的意思，本身在公司意料之外的收入。
「老闆，新界屏山、元朗的兩個樓盤，已經可以出售樓花了！我想問問你的意思是？」
林祖輝毫不猶豫的說道：「不，我們不銷售樓花！新時代地產開發的樓盤並不多，不需要像大型地產商那樣擔心賣不出去，明年上半年我們直接出售期房，回籠的資金更大，賣出去的價格更高！」
新時代地產的收租物業占比很多，主要原因是公司開發地產的實力還在積累階段；實際上，大型地產商都講究貨如輪轉，即以發展物業（出售）為主，收租物業占比不超過三成。
這個林祖輝已經有了安排，待收購完華置和中娛後，立馬將新時代地產做出調整，這叫結構重組。
「好的，我知道了！」陳斌點點頭，並說道。
他是一個很務實的人，雖然新時代地產目前一共只有七個地盤在開發，但他將工作做的很仔細，很讓林祖輝放心。
新時代地產其實在發展物業上的實力並不弱，他們原本是小型地產商，但手裡有七個地盤在開發，其中還有一個中型地盤（薄扶林地塊）在開發，這已經在中型地產商中都算佼佼者了。
不過現在是積累底蘊的時候，沒必要將自己劃分為中型地產商。
上午的工作很多，林祖輝又聽了梁真勛的收購物業情況（2億供股集資），還有聽了高毅關於偉益置業出售物業，給新時代地產的進展情況。
這次偉益置業（萬輝出版社的殼公司）出售大約6000萬的物業給新時代地產，而新時代地產在大生地產收購戰回籠的資金，正好用於支付偉益置業。
這樣一來，新時代地產在1985年底的資產值將達到約15億，債務約在5億多。
太亮眼的成績了！
總結起來就是：
新時代地產今年在股市集資約4億的資金，全部買成了物業，預計年底價值5億；
新時代地產在林祖輝接手時，物業資產在1.6億，其後升值在三成半左右，年底價值在2.2億；
銀行貸款加非經常性盈利，購入的物業價值在5億左右；
再加上樓盤、樓花的升值，約在2億多。
所以資產值15億，年底還是勉勉強強可以達到。
10個月時間，帳面資產翻近十倍，這個成績比起前世的羅旭瑞打理世紀城市的成績，還提前了兩個月的時間。
而且，羅旭瑞是從5000萬資產翻到5億資產，林祖輝是1.6億資產翻到15億資產，其困難度不可同日而語。
其實，這種成績並不算神話，畢竟林祖輝個人足足拿出了1.1億的真金白銀，注資進入新時代地產，其中包括首次注資4000的現金，以及後來供股集資的約7000多萬。王啟霖也拿出兩幅優質地皮，注入新時代地產。
畢竟巧婦難為無米之炊，沒有錢砸進去，本領再強都沒有用，大環境再好也事倍功半。
新時代地產還有一個問題，那就是刨除非經常性盈利，純利並不高；原因是：銀行利息高（吞噬盈利）、發展樓盤收入少（尚未有收入）、嚴重依賴收租。
新時代地產的資產亮眼，表現在公司資產增值上；不過雖然資產增值，但畢竟都是收租物業，沒有賣出去，所得的利潤自然就少了；至於收租也是需要成本的，人員成本、物業維護成本、稅務等，並不是你收租多少錢，就是你的純利。
「算了，明年公司調整後，就沒有這些煩惱了！今年好歹有近一億的非經常性盈利，明年三月份的年報想必非常亮眼了！」
「不僅僅如此，三月份之前，新時代地產會把那批樓花進行出售，預計可獲利六七千萬元，也是一筆亮眼的成績！」
本章未完，點選下一頁繼續閱讀。