第181~182章 【妙手回春】（1/2）

新時代地產入主國泰城市的消息一經公布，國泰城市的市值在短短的五個交易日內，便已經升至2億，漲幅近六成。

對於股民們來說，凡是林祖輝撫摸過的病婦（公司），在他的妙手回春之術下，很快就會變成韶華美女。

上個月個港澳發展（前身嘉年地產），便是最好的例子；從一個最低市值2500萬，現在市值已經穩定在1.6億，升水六倍多。

國泰城市資產重組有條不絮的進行著，手握三億的現金（注資1億，貸款2億），正在償還部分債權人，預計需要支出1.5億，還能剩下1.5億的現金。

與此同時，出售的餐飲、工業等業務，已經放出風聲，預計也能回籠資金1.5億以上。

國泰城市的總經理陸東來急匆匆的來到林祖輝的辦公室，臉上帶著淡淡的喜色。

「老闆，剛剛有地產中介告訴我，干諾道的宏記大廈有意出售！」

林祖輝臉上也是一喜，嘴裡重複著：「宏記大廈...宏記大廈！」

陸東來連忙說道：「大廈是七十年後期入伙的，占地面積6500平方尺，樓高20層，物業面積13萬平方尺。那幢大廈今年的租金在20元每月每平方尺，空置率10%左右；下面三層是商鋪，租金50元至300元每月每平方尺不等。」

聽著陸東來的話，林祖輝也勾起了記憶，他前世好像看過報導，說是楊受成在1993年以6.5億購入宏記大廈，兩個月後以8.8億賣給了華懋的龔心如，淨賺2億（主角穿越前喜歡看香江名人的新聞）。

因為當時看這個新聞的時候，覺得挺不可思議的，為什麼兩個月暴漲了2億多呢！

直到現在，林祖輝才明白，所謂炒房炒大廈，市價只是一個參考，只要有威水佬（形容有錢）買，幾個月漲幾成再正常不過。

好比八十年代初期，李超人也炒過聯邦大廈和國際大廈，不到一年時間，12億的價格賣到了22億，這個價格直到現在恐怕還偏高（中英談判暴跌40%）。

「恩，你先去接觸一下！這個大廈雖然好，若是太貴我們恐怕不能買！」林祖輝還是打算先讓手下去探探口風。

陸東來說道：「聽中介說，業主準備移民才打算出售的，應該可以談個不錯的價格。」

林祖輝臉上也是驚喜了一下，看來這事真有可能；從今年開始，移民海外的巨大浪潮開始衝擊香江，不少人對華夏、對香江失去信心，紛紛移民；所以，就有不少業主趁著樓市正旺，出售物業。

當然了，別看這些業主出售物業很多，但從今年開始，日資、澳資、東南亞資本紛紛開始投資香江；特別是小日笨，他們這幾年是狗大戶，隨著日元升值，他們大把的錢在海外投資，香江正是他們的一個目標。

「恩，你去試探試探再說！」

「好！」

這幢物業，林祖輝的心理價格是2.5億至2.8億，超過2.8億，林祖輝可能不會購買，因為不太適合國泰城市。

如果能以合適的價格買下，那就相當於國泰城市的資金全部用完，包括出售餐飲、工業等業務的資金。

若是買下這幢大廈，等上一個月，再將國泰城市的物業重新估價，將資產值提高；這樣一來，隨著股市的大旺，國泰城市的股價自然也飆升一波。

屆時，貸款和供股集資同時進行，再購入一波物業，國泰城市的資產重組就算取得很成功了。

今年的目標，是將國泰置業資產重組，並提高其市值、資產值、淨資產；

到了明年，國泰置業才會向酒店領域投資。

.......

三天後，林祖輝帶著人來到宏記大廈，這裡的一層店鋪客流量還不錯，有很多知名品牌入駐，例如本地快餐業霸主『大家樂』，還有很多精品店。

這幢大廈緊靠著兩幢大廈，顯得有些擁擠，不過著就是中環的特色，大廈挨著大廈，寸金寸土。

林祖輝前兩天層悄悄的來宏記大廈暗訪，發現這裡的空置率10%的原因不是大廈本身的問題（中環平均空置率6%），而是業主不善管理的原因。

這樣一來，林祖輝心裡就非常有數了！

來到一間會議室，林祖輝一行人見到了宏記大廈的業主陳記安，雙方之前有過溝通，林祖輝基本上是來一錘定音的。

他不會過分的斤斤計較，不會過分的仗著別人急著移民，而壓低價格；畢竟，別人也是有多種選擇的。

大家坐下來後，簡單的聊了一下，便直入主題。

林祖輝試探性的說道：「陳生，能否接受分期付款，半年之內結清？」

分期付款這種大型物業，屬於再正常不過，例如以前佳寧購買金門大廈，近一年才付清；炒作完了，才將款付清。

陳記安立馬搖搖頭，說道：「我們只接受現金當月結清，實在不好意思，林生！」

「那如果貴方將價格標到2.6億，我們月底就能付清！」

林祖輝再砍1000萬，2.7億是陳記安最後一次的報價。

圍繞著這個價格，雙方交鋒了幾個回合，林祖輝找了找大廈的毛病，陳記安大談市場價。

林祖輝甚至一度想起身離開，他其實很少這樣斤斤計較談生意，但是現在國泰城市是重組階段，能省下1000萬，就能為公司獲得更好的空間。

而且，這幢大廈林祖輝並不是必買品！

若是換成『雙子大廈』、皇室大廈、夏愨大廈，這四幢大廈，林祖輝是不會過分在乎一億兩億的，更別說1000萬了。

好在，陳記安看出了林祖輝的意思，最終表示這個交易成交。

「林生，你的大名我是如雷貫耳，也知道國泰城市正在資產重組。所以，我就成全你，2.6億成交，你們需要在一周內湊足2.6億的現金，否則交易作廢。」

林祖輝自信的說道：「明天我們就成交，現金我們也可以湊齊。」

他擔心夜長夢多，所以打算從新時代地產借調1.1億的現金，國泰城市湊足2.6億先買下宏記大廈。

而新時代地產的1.1億現金，是發展樓盤迴籠的資金，本來是需要償還部分貸款和購買地皮、舊樓的；不過只是先行挪用，國泰城市的餐飲、工業投資很快可以出售，再還給母公司就行了。

「好，明天上午10點，我們在黃德勝律師樓簽訂合約。」

「沒問題。」

翌日。

雙方在律師樓正式簽訂交易合同，宏記大廈歸屬國泰城市。

回去的途中，林祖輝叮囑陸東來：「宏記大廈我們接手後，要嚴格按照新時代地產制定的租約部管理條例，進行精細管理，不能再這樣爛下去了。」

陸東來在新時代地產也快一年了，自然知道新時代地產租約部是嚴格按照大型地產公司制定的條例，參考的恒基地產，而且老闆很重視旗下租約部的管理，他沒道理不熟悉。

「恩！細生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食，我們一定堅持總部租約部的規則。」陸東來認真的說道。

拿下宏記大廈後，林祖輝旗下公司已經擁有三幢大廈；其中新聞大廈也就值7000萬，不過中環的娛樂行大廈價值4億以上、宏記大廈價值3億以上，都是很好的優質大廈。

特別是娛樂行大廈，位於寸金寸土的皇后大道上，而且還是客流量很高的消費區；若是將娛樂行重建成30多層的新古典主義風格摩天大廈，其價值將升值數倍。

......

下班回到淺水灣別墅，林祖輝發現別墅氣氛有些不對，關嘉慧、王祖嫻、蔡寧臉上都掛著笑容。

「什麼事情能讓你們三人一起開心？」林祖輝一邊享受關嘉慧和蔡寧的『妻子般』服務——脫外套、換拖鞋，一邊說道。

關嘉慧將臉湊上去，高興的說道：「你要當爸爸了！」

林祖輝頓時臉一黑，壓著怒氣值，沒好氣的說道：「漏了？你這女人有這麼容易懷孕？」

他卻是在胡亂發脾氣，理由好像也挺幼稚的，他認為讓女人懷孕應該是個『重要』的儀式，是應該有準備的、有浪漫的、動作瀟灑的，絕不應該漏了一點點，就懷上了。

這是看不起誰呢？我多的是！

關嘉慧嚇得一凜，連忙解釋道：「是寧姐呢！」

林祖輝頓時感覺有些尷尬，但很快轉移的說道：「那要你來報喜，等明年你自己報自己的囍就好啦！」

關嘉慧吐吐舌頭，剛才這男人好嚇人：一定是懷疑自己，討厭死了！自己的助理、司機都是他安排的，居然還敢懷疑自己....哼，這男人吃醋的樣子還挺可愛！這麼緊張自己，嘻嘻，自己可是最受寵的女人啦！

不理關嘉慧在一旁陷入自動腦補，林祖輝和蔡寧互動起來，他很高興，他證明了一件事情，自己的活性很好，基本上一擊必中啦！

林氏家族已經提前進入大家族模式，林祖輝的正室和三個姨太太經偶爾聚在淺水灣，當然她們平常還是回自己的豪宅，過過私人生活。

吃完飯，眾人來到泳池嬉戲，蔡寧卻是說什麼也不下水啦，在岸上的躺椅上享受著懷孕的喜悅。

林祖輝來到關嘉慧和王祖嫻身邊。

「祖賢，你這一對a算是沒救啦！你關姐姐二十多歲了，還能二次發yu！」林祖輝左看看右看看的說道。

王祖嫻低頭看了自己一眼，然後挺起身子說道：「給你換換口味還不好？」說完，狡黠的看著林祖輝，絲毫沒有『自卑』。

正因為她清楚林祖輝的本性，所以才做到如此釋然。

「有道理！」

林祖輝深以為然，他卻是真不在乎王祖嫻多那幾兩，你見過小仙女的很大嗎？

關嘉慧卻是很自豪，很多女性朋友都驚嘆她的二次發yu，甚至說她是彌補了最後一個缺陷，真正的成為了一個完美女人。

再說了，這男人的眼光是不錯的！

......

9月下旬，好消息接著一個又一個。

國泰城市因為購入宏記大廈，股票再次大漲，市值升至2.7億左右；

國泰城市旗下的餐飲、工業等業務，紛紛出售，總計回籠資金1.9億，比預想的高近3成。

這樣一來，國泰城市的帳上還剩下了7000萬的現金流，正好繼續購入優質物業。

此時，林祖輝計算過一筆帳，在將宏記大廈估值3.5億的情況下（合理估值），國泰城市的資產值已經高達9.2億；債務增加了一點，達到4.5億。

但這樣一來，公司淨資產就有4.7億，比原來接手的時候（2億淨資產），增加了1倍多。

資產重組尚無完成，便取得如此成績，顯然已經是不俗。

除了公司的投資喜人外，林祖輝個人的投資也很順利，他再次抵押新時代地產的股票獲得了1億的貸款，並順利在均價2000點*50的價格，購入5000張12月合約（20%保證金）。

這樣一來，林祖輝個人就投資了三筆期指合約：

第一筆，6月份開始購入的9月期指合約，共計6600張，買入點1780點，9月底結算保守每張合約盈利1.2萬；結算完畢後，林祖輝會繼續買入12月期指合約，僅留下少部分資金備用。

第二筆，7月底開始購入的12月期指合約，共計6500張，買入點1800點，12月底結算保守每張合約盈利3.5萬。

第三筆，9月20日前買入的12月期指合約，共計5000張，買入點2000點，12月底結算保守每張合約盈利2.5萬。

今年他在期指合約上預計盈利在6億多，回籠資金8.5億（不包括抵押貸款1億）。

如果新時代地產不供股的話，他還可以將9月的期指合約轉入12月期指合約，將獲利更多。

看來，期指合約將是他的一個斂財利器，明年（1987年）還要接著炒。

這是他個人唯一崛起的途徑——證券，因為新時代地產系看似發展很快，但林祖輝個人持股只有33%，不是他不想增持，而是他沒有錢。

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