第494章 【野心勃勃】（1/2）

翌日。

里切曼帶著林祖輝一行，來到公園大道245號大廈。

這幢大廈林祖輝有印象，前世海航在2017年以22億美元的價格拿下，憑藉一己之力，將紐約房地產從低谷拉了回來。不過後來海航破產，這幢大廈掛牌18億美元都沒有成交。

「林先生，這幢大廈始建於1967年，樓高48層，樓面面積為143萬平方尺。80年代中期，才經過翻修，目前出租率為79%。」里切曼有些得意的介紹道，不過很快神情又萎靡下去。

林祖輝觀察著大樓，也觀察者里切曼，心裡有數。

反正他是抱著撿便宜的心態，來收購曼哈頓的寫字樓，貴了是肯定不會買的。

眾人朝著大樓裡面走去，林祖輝問道：「租金單價平均值是多少？」

他心裡肯定有數，但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。

里切曼不會騙林祖輝，因為對他沒有好處。他昨天想了很久，覺得自己可能最大的希望，就是完成倫敦的『金絲雀碼頭』，從中獲利。當然，他現在可以說是破產了，自然也贖回不了那麼大一個項目，所以就需要一大批風險投資。而林祖輝無疑是最好的風險投資人，他是香江的商界領袖，本身又是華人首富。

「目前是30美元每平方尺每年！」

林祖輝盤算了一下，合計2.5美元每平方尺每月（約20港幣每平方尺），還不及香江九龍最低寫字樓價格。

香江的寫字樓目前是全球最高，超過東京，曼哈頓更不在話下，平均在30港幣~60港幣每平方尺每月的區間。中區的寫字樓，已經達到60港幣每平方尺每月，而且接下來兩年之內，將暴漲至90港幣以上，最高應該是交易廣場的110港幣每平方尺。

至於曼哈頓，就算網際網路泡沫危機前，估計也就45港幣每平方尺（年租60美元每平方尺），遠不及香江。

重要的是，紐約的寫字樓的稅收比香江高，而且這些大廈都是年代久遠的大廈，一次維修升級，可能就花費昂貴。

回報率不會太高，就算買的時機是抄底，價格也有折算。

不過，購買曼哈頓的大廈，是一種實力的象徵；

同時，也是在變相交『保護費』，畢竟新時代集團和林祖輝個人的明面上，都有投資數額很大的美股，為了不讓人眼紅，就必須來美國抄底大廈，來平衡之間的回報率高的關係。畢竟，證券的回報率實在太高了，還是得投資一些回報率中等的資產（扣除銀行利息，10%~15%的回報率）。

一行人乘坐電梯，體驗了這幢大廈，整體來說，確實是比較新的大廈。

不過林祖輝知道，奧林匹亞的另外幾座大廈，搞不好四五十年代的都有。

紐約在1902年，就建起了一幢22層高的熨斗大廈，是當時最高的大廈。所以前世網絡上給李鴻章配上帝國大廈（1931年）等建築，來襯托李鴻章的絕望，純粹是自媒體在蹭流量。

參觀完曼哈頓公園大道245號，林祖輝又對里切曼說道：「這樣一幢大廈，現在的市價是大廈？」

里切曼思考了一下，然後說道：「市價估計在3億美元，但肯定沒人購買！」他不想說謊話，因為以這個年輕人的聰明，以及跟著他的那群精英顧問，一看就非常的專業。

林祖輝點點頭，這種大廈買賣雙方非常考驗契合度，因為沒有一個標準。

若按香江的計算，單價一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售價，這幢大廈得需要3.5億。不過呢，這幢大廈的空置率那麼高、每年維護費和稅收那麼高，遠不可能這樣計算。

若是林祖輝出個心理價，那就是250乘以80%的出租率，再折價七成，即140美元的單價；以143萬平方尺的收租面積計算，2億美元比較合適。

這個價格，在1995年以前，都沒有什麼太大的漲幅。每年的租金純利，未必跑得過通脹高企，回報率可能只有5%~8%。

考察完曼哈頓公園大道245號後，林祖輝又和里切曼來到餐廳，一起吃午餐。

席間，里切曼似乎比較在意林祖輝對於『金絲雀碼頭』前景的看法，所以他說道：「林先生也了解過金絲雀碼頭項目？」

林祖輝笑著點點頭，說道：「去過幾次，每一次都在感嘆『歐洲華爾街』就要誕生了！只可惜，英國經濟下滑，政府承諾這個項目的地鐵遲遲不能立項，是最大制約這個項目成功的關鍵。」

里切曼深有同感的說道：「當年我接手這個項目時，倫敦政府信誓旦旦保證要建立1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個水上客運碼頭和1個新國際機場，最後只按計劃建成了輕軌當然，倫敦寫字樓也非常低迷，也是導致現在這種情況的一個重要原因。」

林祖輝要的就是引起里切曼丟車保帥，所以繼續說道：「倫敦不可能讓這麼大一個項目停罷，我覺得很快就會通過地鐵延伸線的決議，也許是明年或者後年.如果你能拉到足夠的資金，從債權銀行手中贖回它，只要再堅持五至八年，這個項目就將大獲成功。」

里切曼說道：「話雖如此，但倘若奧林匹亞約克公司破產，我就算帶領一群風險投資完成這個項目，怕是賺錢的卻是投資人。」

林祖輝笑著說道：「總比什麼都沒有的好！你是項目的領頭羊，可以為自己開高薪，也可以個人貸款加入投資。不過話又說來，你的公司也許不會那麼糟糕！」

里切曼看著林祖輝，認真的說道：「林先生，伱是一個值得我佩服的商人。不過我想請教你，你的成功最大因素是什麼？」

看著曾經被歐美投資者捧上神壇的里切曼，想起他當年是如何受歡迎，那些商業銀行紛紛將錢送到他的手上，林祖輝不由得感嘆，世事無常，里切曼很快就會有一個新的外號——加拿大莽漢。

「我覺得是抄底吧！」林祖輝說道。

「什麼時候才是底？」里切曼連忙問道。

「大家都絕望了，我就覺得是底了。別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，大概就是這樣吧！其實，我本來今年還不想插手歐美商業地產，因為市場還不足夠恐慌！」

里切曼苦笑道：「林先生的意思是，如果奧林匹亞倒閉，才會導致歐美寫字樓市場真正的恐慌！不過我對於你那句哲理性的座右銘——別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，非常佩服。」

可不就是嘛！

明年、後年抄底，應該才是最好的時機。

不過呢，若是奧林匹亞破產，其資產肯定是在債權銀行手中了，他未必便宜買得到。要知道前世，奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售，花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯手爭奪，至於有沒有成功，林祖輝就不知道了。

估計是沒有！

林祖輝安撫里切曼說道：「里切曼先生，我無意在你傷口撒鹽。說起來，對於奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我並不是非常渴望投資。在我們香江，我投資的寫字樓項目，每年可以有30%的回報率，全世界都找不到如此好的土壤。」

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