第494章 【野心勃勃】（2/2）
林祖輝安撫里切曼說道：「里切曼先生，我無意在你傷口撒鹽。說起來，對於奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我並不是非常渴望投資。在我們香江，我投資的寫字樓項目，每年可以有30%的回報率，全世界都找不到如此好的土壤。」
里切曼驚訝起來，心裡感嘆ZTM的是什麼市場啊，回報率那麼高！
兩人聊得非常投機，特別是在金絲雀碼頭項目上，林祖輝明確表示自己可以投資，哪怕是曼哈頓寫字樓項目沒有達成合作。
當然了，兩種投資方法不一樣，倘若里切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價出售給自己，他承諾：在金絲雀碼頭項目中，林祖輝可以先替他購買10%的股權，他可以在一定期限里贖回，僅需支付本金和利息即可。
也就說，哪怕是這個項目價格升值很多，他也只需向銀行借貸，再支付林祖輝本金和利息。
里切曼頓時心頭火熱起來，這個條件簡直太優越了！
奧林匹亞一旦破產，所有的資產都不屬於他，他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價呢！
更何況，現在曼哈頓寫字樓的價格，就是那麼廉價才能賣得出去！
和里切曼的交易，不會馬上達成，裡面的程序有些複雜。首先，是要里切曼下定決定；其次，這八幢大廈已經被債券銀行盯上了，要想出售，勢必要協商好；最後，才是雙方的正式談判。
林祖輝想購買的八幢大廈，並不包括奧林匹亞的世界貿易大廈，也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業地產。
這八幢大廈總計是1180萬平方尺的收租面積（包括公園大道245號大廈），林祖輝給的心理價就是140美元每平方尺，總計16.5億美金，合到128.8億港幣。
以公園大道245號大廈為例，以後可以賣給海航22億美元，15年升值10倍。當然，這部分收入不包括期間的租金。
以升值空間計算，其實比香江寫字樓的升值還高點了，比如說中環廣場現在價格應該在80~100億，但到2015年最高峰時，最多也就值500億港幣，升值空間也就5~6倍。
但考慮到租金水平、維修成本、稅收，香江的寫字樓賺的一塌糊塗。
而假如這筆交易達成，林祖輝相當於就用了15.1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈，比李超人在一年前購買的價格，還便宜了不少。
屆時，誰更會抄底，香江投資者一目了然。
至於128.8億港幣（可能不止，138億也可以接受）的資金來源，林祖輝打算用香江的物業做抵押，向滙豐、花旗等商業銀行貸款80億港幣。
這樣一來，就不擔心這些銀行不肯借了，因為香江的物業太值錢了。而且，新時代集團負債一成都沒有了，完全不擔心沒有人借貸。
下午，林祖輝來到『富利地產投資管理』公司在紐約的辦公處。
從今年年初開始，林祖輝便著手對富利地產進行改革，因為他知道最近兩年他會投資大量的美國商業地產。所以，集團加強了這邊的管理能力，派遣了高級職員，以及招募了不少美國地產人才（華人優先），組建了一個強大的管理班子。
目前，富利地產在美國擁有30億港幣左右的物業，主要是集中在洛杉磯、舊金山，但現在，顯然中心開始朝著紐約來了。
「老闆」
會議室里，集團部分高層，富利地產高層，紛紛坐在會議桌兩邊，起身恭聲說道。
梁真勛、高毅等集團管理層，是這次隨林祖輝考察出訪；除此之外，還有富利地產的總裁陳明智、及富利地產投資管理的高級職員。
林祖輝點點頭，坐在了主位上，並示意大家坐下。
「此次來紐約，你們大概也明白了我的想法，那就是爭取低價在奧林匹亞約克公司手裡，購買8幢摩天大廈。雖然就算低價投資，回報率也不會高，但若是長期考慮，應該還是非常值得的。當然，這筆投資未必會成，但是你們要做好準備！」
「是，老闆！」
林祖輝對陳明智說道：「寫字樓管理方面，你們要做好工作，優秀的管理方，可以讓空置率更低！對於租客，我們就是他們的服務員，要有隨時為他們解決麻煩的準備！對於物業，我們要用心維護。」
陳明智是香江出身的高管，但已經在美國工作四年了，對這邊已經相當熟悉了。
「老闆放心，我們一定管理好旗下的物業，像華人置業學習。」
林祖輝點點頭，繼續說道：「就算這次八幢大廈交易未成功，我明年也會在曼哈頓購買相當一部分優質收租物業，作為長期投資之用。而富利地產作為新時代集團在美國投資的旗艦，一定要發展成一直高效率、高質數的團隊。」
眾人見林祖輝如此重視，也知道這位老闆要在美國抄底了！
香江太小了，已經容納不下新時代集團了。
接著，林祖輝聽取了大家的工作匯報。
洛杉磯的商業地產有些慘，空置率有22%。當然了，這是大環境所知。洛杉磯的那個『商業中心』項目，還未竣工便遇到歐美寫字樓低谷。再加上當年（1988年）的地皮、建築費等，投資也大了，目前來說不樂觀。
不過是長期投資，只要負債合理，永遠都是賺錢的。
林祖輝思考了一下，對梁真勛說道：「再拿出1億美元，注入富利地產投資管理公司，然後購買美國通用動力公司的股票，儘快買入。」
梁真勛連忙說道：「好的，我馬上安排！」
總計在美股上投資4.5億美元了，不過通用動力公司的股票，預計明年年底就要放出。投資策略，是因為林祖輝看過巴菲特的投資經歷。
在收購美麗華酒店和內地投資，各開支30億港幣後，新時代集團帳上還有六十多億港幣。下半年的純利和回籠，是不會低於60億的，總之就算投資了50億在美國寫字樓上（再貸款80億加），新時代集團依舊有穩定的現金流。
所以，無需擔憂現金流不充足。
(本章完)