第二千四百五十一章 一面大旗（1/2）

浦東的開發，牽扯到一面很大的大旗，大旗的名字，叫做「房地產交易」。

要交易，就必須先要商品化，要商品化，就先得解決產權問題。

滬上四大開發區——陸家嘴、金橋、外高橋、張江，都要先解決這個問題，甚至可以說是歷史命題。

這個命題從九零年國家宣布開發開放浦東，並將之定義成跨世紀的國家戰略開始的。

最早的商品房叫做「僑匯房」，滬上率先開發了一批僑匯住宅，為商品房的產生開了先例。

之後則是鼓勵個人購建住宅，在住宅商品化方面進行了積極探索。

再往後是土地批租，這裡邊又分了「熟地」和「生地」，熟地就是舊區拆遷改造，生地就是從農村徵用原集體土地。

兩種批租方式都有各自的問題，前者要解決熟地房產的產權問題，當時的房屋產權構成複雜，有很多都是「系統房」，也就是國有工商企業所擁有的房地產，分配給職工居住的住房，以及企業自身廠房、土地、商場門市等等。

這就需要將國有工商企業使用的土地資產進行價值評估後注入企業集團，降低企業的資產負債率，盤活「系統房」資源，再把這批土地資源推向市場，使它們的潛在價值體現出來。

對於職工住房，則需要出台管理辦法，將這部份房產分配到職工個人名下，再通過商品房的形式進行流轉，使之可以進入市場。

對於生地，普通專門成立了四個功能開發區開發公司，在浦東新區探索「生地」批租模式，從農村徵用原集體土地，未經「七通一平」的基礎設施建設，就由國家出讓給受讓人，受讓人首先對土地進行基礎設施建設，然後轉讓「熟地」或者自己進行房屋建設，也就是所謂的「土地空轉」。

通過這樣的操作，開發公司能夠立即得到土地，然後開始對外招商，國家不用墊付巨額資金開發土地，「生地」也就有了進入了房地產市場的渠道。這對早期的浦東開發儘快啟動，起到重要作用。

目前滬東已經把商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等內資六類項目用地納入土地有償使用的軌道，這標誌著土地使用權出讓，已經從外資企業才能搞的「僑匯房」，逐漸擴展到內資企業。

於此同時，滬上開始推行公積金、提租發補貼、配房買債券等措施，並允許成套獨用的住房可以賣給職工，讓住房逐步進入市場，同時鼓勵商品房開發建設，並推出買房新法——商品房抵押貸款業務，即「按揭」。

滬上連續三年推出並修改了每一年版本的《公有住宅售後管理暫行辦法》，把原有的房管所轉制為物業管理企業。

為了滿足房地產市場對集中、固定交易場所的需求，開始籌建房地產交易中心，並配備了最先進的計算機交易系統，利用系統專線，COSTS系統和智能終端，與滬上各大房地產市場和信息諮詢公司聯網運作。

緊跟著出台了房地產登記、交易、經紀、抵押、租賃等有關法規。這些規章制度制定後，立即開始了「要素試點」。

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