第290章 【新的一年】（1/2）
第290章
元旦過後，長江實業總部（環球大廈13~17層）。
林志超坐在寬敞的辦公室里，正在翻閱資產、財務報表。
長江實業的資產分為三個部分——發展地產、商業地產、綜合業務（公仔麵）。
其中，商業地產的資產有（現價值約5~3億港幣）：
中環：盈置大廈、保利大廈、環球大廈、美的大廈（在建）；
銅鑼灣：華登大廈（大丸百貨）、新天地大廈（新天地購物中心）；
九龍區：美麗華酒店、美麗華購物中心、荔枝園遊樂園、觀塘工廠大廈
新加坡：大丸百貨中心
其中，發展地產的資產有（現價值5~7億）：
在建樓盤——希雲街樓盤（售出五幢，剩下兩幢樓），渡船街『德福花園』（8幢大廈，3000個住宅單元）。
儲備地皮——約120萬平方尺的港九市區地皮。
也就是說，所有的物業資產已經高達6~5億港幣，升值迅速。
這是因為：
比如，德福花園20萬平方尺的地皮，若按照當前地皮價格，大概是4000萬不到一點；但若是按照3000個住宅單元計算，總價值就是6億以上。
而且，所有的物業和地皮，都已經出現很大的升值。
長江實業在過去一年，總計售出990個住宅單元，獲得利潤約3500萬的盈利，商業地產收益2200萬，股市收益1000萬、保利建築獲得500萬盈利（自家的項目也計算在內）、石礦企業不計算（投資階段），總計利潤獲得7200萬港幣。
地皮回籠資金400萬（希雲街地皮），總計回籠資金7600萬。
支出方面：
一般只計算商業建築的支出、購買地皮的支出，美的大廈建築費在2000萬、購買地皮花費約2000萬。
而德福花園的建築費，因為會採用『售樓花』模式，所以一般直接核算利潤，建築費不算支出（前期採用少量的貸款模式）。
最終，長江實業擁有8800萬的現金流，其中接待給廖創興銀行的1000萬港幣，廖烈文兄弟通過物業銷售，已經進行了還清。
也就是說，在廖寶珊死之後，廖烈文兄弟繼續出售了一部分物業，進行償還債務。
「老闆，會議時間到了！」
「好，我馬上來！」
隨後，林志超收回思緒，朝著會議室走去。
差不多十幾個長江實業的高層，齊聚一堂，大家都非常高興，又是豐收的一年。
重要的是，香港的地產經歷『廖創興銀行擠提』過後，很快就恢復正常，繼續攀升。仿佛，就沒有出現什麼事情一樣，大家已經忘記了，畢竟又不是自己倒霉。
「開始吧！」
隨著林志超坐下，高層們紛紛發言總結。
長江實業現在如果上市，市值一定不會輸給置地公司，而且還是不算儲備地皮的情況下。
畢竟置地公司雖然坐擁七八幢中環核心地區的大廈，但都是老式大廈，並沒有重建，所以不足為慮。
而長江實業則掌握著九龍、港島的零售商業，同樣擁有四幢大廈，而且還是高層住宅大廈，更不要說在發展地產領域的霸主地位了。
去年雖然只是銷售了990個住宅單元，但整個香港才銷售10800個住宅單元（一手），占比也是9%左右。
當然，長江實業若是在1972年上市，肯定是要剔除寫字樓大廈、儲備地皮等物業的。
美麗華酒店總經理Jason（傑森），匯報導：「去年，美麗華酒店的全年入駐率在85%，主要來自來港旅遊的遊客，其次才是本地客戶九龍區目前的競爭對手是半島酒店、國賓酒店，其中半島酒店僅220間客房，又是本地老牌豪華酒店，不算直接競爭對手；而九龍的國賓酒店是今年開業的豪華酒店，我們兩家競爭較大，不過國賓酒店屬於四星級酒店，房間數量雖然有400多間，但檔次和面積遜色很多今年，美麗華酒店的入駐率要突破90%。」
林志超點點頭，隨即說道：「怡和、半島酒店是不會善罷甘休的，九龍倉那邊可能會迎來改變。整體來講，香港酒店業發展的契機已經到來，會出現更多的酒店。當然，這不是壞事，說明香港酒店業市場很大。」
大家聽得很認真。
雖然Jason講英文，也聽不懂中文，但大家卻聽得懂英文。
這種會議，Jason也只需要關注他負責的美麗華酒店即可，其它也沒有必要聽懂。而且，他一般很少出席會議，每周一次的公司會議極少出席，都是黃昌宏通知他開會，他便來。
而美麗華酒店確實發展不錯，第一年就創造了85%的入駐率，可見大環境是很不錯，再加上美麗華酒店各方硬體設施、軟體設施，都是拉滿了的。所以預計在1962~1966年的這五年時間，平均還是能保持90%的入駐率。
而香港的酒店業在行情好的時候，回報率可以達到8~12%；而其它國家的酒店行業，回報率僅6~8%。行情一般的時候，甚至只有5~6%，僅僅是在收利息。
之所以大家樂此不彼的投資，大概是因為現金流高，容易貸款。而林志超之所以投資，無非是『好面子』而已，當然他也是因為知道，香港的酒店業回報率還是全球最高的。
「胡經理，你們銷售部打算如何分配樓盤計劃？」
胡兆煦心裡有些好奇，畢竟老闆自己不是講過嘛？
但他還是認真回答道：「目前，長江實業有兩個在建地盤——希雲街、渡船街，還有一個在策劃的銅鑼灣半山豪宅。希雲街和渡船街一共是3360個住宅單元，打算分成三年出售，即平均每年銷售在1120個左右。至於銅鑼灣的半山豪宅，每個單位差不多可以銷售15萬港幣，預計是128個住宅單元。」
銅鑼灣這個樓盤，面積是9萬平方尺，採用沉箱技術，建造一幢豪華住宅大廈。而每個單元在1500~1800平方尺左右，算是半山豪宅了，有泳池、會所等設施。
林志超說道：「銅鑼灣半山這個樓盤，後續用於出租吧！然後每年銷售1100個住宅的計劃，也差不多。不過今年肯定是地產爆發年，港府要拿出不少地皮拍賣，我們可以再拿兩個小地盤，立即開發，算是作為補充，一年銷售1500個住宅，還是要的。」
如果在1962~1964年，這三年時間不拿地，也完全說不過去；所以每年乾脆拿兩個小地盤，拿完就開發，利潤雖然沒有囤地高，但也一年應該也有35%以上。
胡兆煦點點頭，說道：「好的，我記下來了！」
如果林志超不在香港，可能會是黃昌宏和胡兆煦聯合去拍地，他現在很放權的。另外一方面，如果有優質的中環商業大廈地皮，林志超可能要爭奪。
至於每年供應1500個住宅單元，並不算很多，按照去年的標準也才15%；而林志超預測，1962~1965年這幾年，香港供應住宅單元將逐步提升至1965年的近30000個。
這是因為，今年港府就會提出減少20%地積比，也就是同樣的地皮要少建20%的面積，1966年正式執行。
正因為如此，有地皮的置業商開始拼命趕在1966年之前建完，而銀行也拼命的將資金投資在地產上。
一場會議下來，所有高層有一個共同的想法——那就是老闆真的很穩！
三年內的計劃，都已經基本制定好了。
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