第429章 【自以為是】（1/2）

在1月初旬的時候，香港地鐵公司正式宣布：公開接受郵政總局原址發展權招標競投。

各競投公司頻頻與地鐵公司接觸，刺探地鐵公司意圖，準備投標書及附件，在限期內呈交上去。公開招標為各公司提供一個平等機會，投標書內容則屬機密。

投標中標法則，若過多考慮自己一方的利益，則中標希望小；若條件過於優惠對方，自己則毫無利益可圖。

各家都對投標內容秘而不宣，任記者發揮想像揣測。

參加競投的財團、公司共 30家，超過以往九龍段招標競投的一倍多。據報界披露，它們是長江實業集團、置地公司、太古地產、金門建築、日澳財團、輝百美公司、嘉年集團、霍英棟集團、恒隆地產、新鴻基等。

輿論界憑其慣性，一致看好長江實業集團、置地公司，至於是其中哪家，則各有各的看法。

長江實業集團。

林志超在辦公室里來回踱步，思考著這次投標事宜。

投標不比競投，大家不知道互相的底牌，所以哪怕是林志超也不敢『勢在必得』。競標的條件過於照顧地鐵公司，不僅僅是長江實業集團『無利可圖』，更重要的是『惹人笑話』。

好在，林志超知道一些內幕消息，這樣一來勝利的天平就來到長江實業集團這邊。

此次招標的是『遮打地鐵站上蓋』，也就是原來的郵政總局原址。在七十年代初，置地想通過交換土地，來獲得郵政總局原址，被港府予以拒絕，可見這幅土地有多麼的『旺地』。

雖然是旺地，但長江實業集團卻不好在標書里講，這是用於收租；若是這樣投標，投標的機率非常小。

道理很簡單，地鐵公司的地皮，都是港府按照原價批給地鐵公司的；所以地鐵公司需要交給港府地皮費，而地鐵又沒有運營，僅能通過港府擔保貸款，所以他們非常缺現金。

若是合作的商業地產用於收租，意味著要十年回本（理論上），地鐵公司當前很難接受這種方案。

所以第一個合作要求就是：物業都以售樓花的方式，進行回籠。

這樣一來，郵政總局原址上的這幢靚廈，註定只能分層分單元出售樓花。當然林志超也可以讓維港置業或環球集團拿出6億左右，到時候整幢買下。

售樓花回籠現金，還不足以打動地鐵公司。

所以，林志超決定先將郵政原址的地皮費，直接全額支付給地鐵公司；雙方的利潤分成，讓地鐵公司占51%，長實地產集團占49%。

三個有利條件一出，再加上長實集團在商業地產商的實力，地鐵公司必定選長實集團合作。

這樣一來，長實集團並沒有多付出太多，先給地鐵公司的地皮費，僅僅預先支出而已，並不是白白給地鐵公司。地鐵公司的利潤多2%，不過是打破『五五分成』的慣例，實際上也就兩三百萬的來去。

想到這些，林志超叫來黃昌宏，並說道：「和地鐵公司的合作條件，我已經心中有數，必定能贏得這次遮打站上蓋發展權。你們只需要負責技術性的標書部分，就可以了！」

黃昌宏見老闆如此自信，便說道：「沒問題！這幢大廈占地27萬平方尺，可修建一幢37層高的商業與辦公室混合的單塔型建築物一座。技術上絕對沒有問題，老闆放心，畢竟我們開發的商業大廈，超出競爭對手太多太多。」

這不是驕傲，而是鐵一般的事實。

幾十年來，長實集團在中環開發了十幾幢優質大廈，若是再加上替別人承建的大廈，足足有二十多幢。其它地方就不用說了，連新加坡都有長實集團開發的大廈。

「嗯，那就不需要如何分心，畢竟項目有很多，我們不要在這上面花費太多精力。要知道，這幢大廈僅地皮費就需要約4億港幣，達到1萬每平方尺，若是再加上建築費和稅費，預計投資高達5億港幣。」

黃昌宏說道：「我明白了！」

實際上，按照目前的地產走勢，明年這幢大廈在6億港幣的價值，純利怎麼也得有5。長實集團可以分到7000多萬港幣，已經是非常豐盛的利潤了。

7000萬港幣的利潤，相當於新鴻基地產的八成年利潤。

林志超不過是非常自信，所以如此輕鬆的說說而已。

另外一邊。

李家成也在辦公室里，思考著這次遮打站的競投，他非常想參加，但發現自己的實力完全沒有勝算。

長和地產目前市值5億港幣，較上市時已經增加了五倍。這已經是非常了不得的成績，要知道，作為地產龍頭的長江實業集團，如今市值五十億出頭，較上市時僅增加5倍多。

李家成的長和地產市值增加如此多——從上市的5000萬港幣，增加至如今的5億港幣；有很大的一個原因，就是他發行了十幾次新股，籌集很多資金進行抄底地產，當然自己持有的股票也攤薄了。

當然這樣一來，長和地產這幾年的利潤也大漲，去年（1976）創造了1850萬港幣的利潤。

「要想中標，長和地產必須擁有5億港幣的現金流，但現在我們帳上流動資金僅2000萬，發行新股籌集資金最多3000萬，再加上銀行貸款的話，也拿不出1億港幣。」

「看來，我真的和這次的項目無緣！」

李家成只能揮掉腦海中不切實際的想法，實際上還有一個現實的問題，他的企業缺乏大項目的開發經驗，所以地鐵公司也不會考慮的。

「這次中標最大的希望，應該是長實集團，憑林志超的手段，對付置地還是非常占上風的！」李家成又感嘆道。

他有時候在想，如果自己有林志超的運氣，一定能在地產領域做得更好。但他一直總是感覺，自己總是晚一步。

當然，這裡面最關鍵的還是，他進入地產時，實力屬於微不足道的一家企業。

置地的會議室。

紐壁堅和鮑富達等人也正在討論『遮打站上蓋發展權』的投標事宜，怡和系內部對這次投標非常重視。

當年，置地丟失『中環地王（維港中心）』，如今看來是非常不划算的。中環的商業地皮已經漲至1萬港幣每平方尺以上，此時維港中心的地皮費用就價值7億港幣，已經升值一倍出頭。

維港中心的寫字樓面積是70萬平方尺，租金是10元每平方尺，僅每年的租金便可以達到8000萬港幣。

怡和系不後悔，那都是假的。

不過當年做主的凱瑟克家族，誰也不可能找他們的麻煩，而且當時大家也認為怡和系不宜和林志超火拼。

如今『遮打站上蓋發展權』招標，怡和系再次非常重視，決定全力以赴。而此時怡和系三家企業的大班，都是非凱瑟克家族——紐壁堅，鮑富達則為置地的副總經理（二把手）。

紐壁堅說道：「這次競投，我們置地依舊占據著優勢，置地的中區重建計劃已經已經取得成效，新曆山大廈去年已經落成，並取得滿租的成果。若是這個標投中，我們便可以將中環連成一片。」

他已經當了兩年的怡和系首腦，非常享受大權在握的滋味，所以並沒有將長江實業集團放在心上。長江實業集團在這個區域的實力，沒有置地厲害。

鮑富達說道：「地鐵公司意圖是通過『車站上蓋發展權』的收益，來進行地鐵修建費用的籌集，他們還缺現金。」

他也認真研究過地鐵公司的意圖，所以道出關鍵點。

紐壁堅說道：「地鐵公司確實缺現金，但我認為收租更能符合雙方的長久利益，這一點我們可以標書裡面詳細的解釋。除此之外，我們可以搞一個新合作模式——那就是組建合資公司，這間合資公司先以2億港幣的代價，買下地鐵公司手中的地皮，接下來再透過貸款的方式承建，後期則通過收租償還貸款和收益這樣一來，地鐵公司一開始實際獲得我們1億港幣的現金，也能緩解他們的財務緊張。」

他堅持置地的傳統模式，那就是重視收租；包括九龍倉集團也是如此，全部作為收租用途。

置地為什麼能在香港稱霸上百年，根本原因就是靠著收租達到的。

所以，不管是紐壁堅，還是其他怡和系高層，都認可這個。

不過，鮑富達是最近幾年進來的，他原來是港府高級公務員，他個人認為置地的經營方式已經過時，否則為什麼會被長江實業集團超越，甚至連新鴻基地產等其他華資公司，也有追趕的趨勢。

想到這些，鮑富達說道：「地鐵公司可能不會願意長期收租，更願意售樓花的快速回籠現金！」

紐壁堅一愣，沒想到這個副手反駁自己的意見。

不過鮑富達是凱瑟克家族邀請進來的，是置地的實權派，他畢竟身兼三家公司大班，重心也在怡和洋行。

所以，紐壁堅解釋道：「若是售樓花，這個項目最多賺個1億出頭。若是通過收租，這個項目則可以賺很多個1億。我認為，只要將講明白了，地鐵公司不會視而不見。更何況，我們不是已經拿出1億港幣的現金，給予地鐵公司了麼。」

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