第605章 覬覦（上）（1/2）

嘩啦啦~嘩啦啦~

午後烈陽之下，清澈碧藍的海水，一波接著一波，衝上質地細密的沙灘。沙灘遠處，十幾台攝像機對著十幾個姑娘，在女孩子們充滿快樂的歡笑聲中，拍下一波接著一波的美好圖像。

馮庫導坐在監視器後，戴著遮陽帽，嘴角露出滿意的微表情，然後拿著對講機，喊了一聲：「咔。」另一邊的林一諾收到，立馬就笑著對工作人員說了幾句話。

工作人員隨即便拿起話筒，大聲說道：「各位天使，收工！」

穿著火辣比基尼的姑娘們，臉上的笑容瞬間退去，各個開始嬌聲抱怨，說這麼大的太陽，對皮膚多不好。然後個別人又撒著嬌，衝著更遠的某個方向大喊：「梁總要給我們加錢啊~！」

「呵呵。」梁鑫聽到這話，不由得輕輕一笑。

馮庫導小聲恭敬地說：「梁總，這些小女孩，挺活潑的啊，都是誰選的人？」話里明顯透著一股試探，接著又更加壓低聲音，拉皮條似的說：「梁總喜歡這種青春活力的是吧？」

梁鑫轉過頭，淡淡反問：「馮導有什麼想法嗎？」

「不不不，梁總千萬別誤會。」馮庫導急忙解釋，「我這不是想著，把安安小姐，也拍得青春有活力一點嘛。還有咱們這片子的倆女主角，那個……小璐！百合！過來一下！」

正在躺椅上曬著日光浴的倆女主角，聽到導演的召喚，連忙就從躺椅上翻身下來。

身材一顛一顛地，光著腳丫，踩著沙子，小跑到梁鑫一大群人跟前。

小璐摘下能遮住她半張小臉的蛤蟆鏡，臉上的酒窩隨著笑容露出，大大方方道：「導演！有什麼吩咐啊？還是梁總有什麼吩咐？」

「梁總今天，可不敢有什麼吩咐。」梁鑫道，「我是帶著家眷來的，老婆孩子都在這邊，你們一個個的，別給我胡說八道啊，尤其是某些踏馬的網絡謠言，不許在我家玲玲跟前提，知不知道？不然她肚子出什麼問題……」梁鑫一抬手，指了指跟前的人，「都得死。」

這話說得過於認真了。

兩個女演員，尤其是剛剛被馮庫導選中的某歌手的小媳婦兒，頓時嚇得花容失色，緊張得連話都不知道該怎麼說。整個沙灘上，都跟著全部安靜下來。

馮庫導自然也愣住了。梁鑫突然這一下子翻臉，讓他根本反應不過來。

腦子裡只剩一句話：果然伴君如伴虎，天威難測啊……

可就在這氣氛正無解時，梁鑫卻忽然一笑：「哈！馮導，我演得怎麼樣？像不像那麼回事？」

「啊？像……何止是像！梁總，我錯了，這部戲，應該讓您來演男主角。」

「哈哈哈哈……」

梁鑫一陣大笑，四周凝固的氣氛，也一下子消融開來。

大家又開始自己說自己的。

女孩子們的笑聲，也和海浪聲一起，回到了大家的耳朵里。

梁鑫擺擺手，對馮庫導笑道：「不過剛才那些話，可不是開玩笑啊。片場這種地方，人多嘴雜的，不要什麼話都到處亂說。我這回是帶著全家人過來度假的，我這個人，對物質生活啊，沒什麼要求，出來放鬆，主要是要找個好心情。」

「啊，是，是，這是當然的。梁總和夫人伉儷情深，在一起兩年就生兩個了，這恩愛之情，一目了然……小璐，你說是吧？」

「啊，是是是，當然是，我們都可羨慕梁夫人了呢！」小璐這話說得，倒是相當真心實意。

百合也回過神來，笑著接道：「梁總放心，我老公孩子也來了，咱們都是有家有室的正經人，都是奔著工作來的，工作之外，都是朋友，沒人會去想那些亂七八糟的事情。」

「好！這個態度就很好！」梁鑫看著眼前的這個娛樂圈新人，微笑地點了點頭，「白小姐，就沖你這個好心態，我三年之內，一定投拍一部電影，讓伱當女一號。到時候東風院線也該布置得差不多了，我給你排超過百分之五十的排片。踏馬的，我還不信捧不紅你。中國電影，就需要你這樣，坦坦蕩蕩、清清白白、本本分分、踏踏實實的女演員！」

小白聞言，趕忙彎腰鞠躬九十度，激動感謝：「謝謝梁總！」

馮庫導也立馬道：「那我來當導演。」

梁鑫道：「看情況。」

「……」馮庫導的笑容，石化在了臉上。

梁鑫說完就站起來，轉身朝身後的酒店走去。

郭沁、寧臣、谷強還有原旭陽一大群人，跟在梁鑫身後，全都穿著清涼的襯衫短袖，就跟旅遊團似的，半點看不出保鏢和隨員的樣子。

但是不要緊，酒店周圍最近安排的警力也夠多了。第二季《校園慈善天使們的夏日生活》、第一屆中國校園網絡競技大賽，外加上寧導的新片也正好在這裡取景，當地直接派駐了兩個中隊的特警和本地兩個派出所的全部警力，全天24小時在這邊站崗巡邏。

——不僅是為了這麼多穿比基尼的漂亮姑娘和演藝界名流不受村民們的圍觀和影響，更主要的，也是為了保證梁總的人身安全。

東風廣場的項目，在這邊可是也立項和拿地了。雖說正式開發日期還遠在兩三年之後，但保護好梁總的人身安全，保持住梁總對這邊的好印象，讓梁總以後持續多往這邊拉各種項目，帶動當地旅遊產業發展，肯定是沒錯的。

「梁總，東風廣場的總體建設成本，總部那邊已經核算好了，大概需要兩千六百億。」

郭沁跟在梁鑫身邊，休息了一周才來這邊和梁鑫匯合的她，實則這個星期也沒怎麼休息，一直在和東風廣場方面交流信息。

這個巨額的數字一出口，還在後面跟著，也想跟梁鑫討個50%院線排片的小璐，一下子就停住了腳步，眼裡剎那間充滿了對前方那個背影的敬重。她一低頭，看了眼自己胸前的幾兩肉，為自己腦海中閃過的一些想法，深深地感到羞恥和慚愧。

梁總那樣的男人，會缺這些嗎？

安安那個傢伙，還不是天天纏著梁總，可是有用嗎？

「唉……」小璐嘆了口氣，心裡發誓以後找老公，一定也要找這麼霸氣的。

那些天天圍著她討好的舔狗，真的是一點意思都沒有。

她轉過頭，走回到馮庫導身邊。

馮庫導不由奇怪笑道：「怎麼了？平時不是臉皮挺厚的嗎？怎麼還沒說上話，就這麼快回來了？被嚇到啦？」

「是啊。」

小璐道，「梁總正在談一個兩千六百億的項目，我一聽，腿都軟了，就趕緊回來了。」

「多少？」小白瞪大了眼睛。

馮庫導也連連搖頭，「梁總真是……天上人。」

沒一會兒的工夫，整個海灘上，從工作人員到演員嘉賓，很快就傳遍了梁總要投資兩千六百億幹大事的消息。沒有人在意，梁鑫的這兩千六百億是從哪裡來的。

但反正這群人就是願意相信，梁總絕對有這樣的實力。

梁鑫對外面的傳聞恍然不知。

回到已經被一整間包下的酒店，他在一樓大堂里隨便找了出靠窗的卡座坐下，繼續問郭沁：「兩千六百億，是包括所有的棚改成本，還有廣場的建設費用，是吧？」

「是的。」郭沁一板一眼地回答，「棚改的成本，最大頭就是安置成本，之前買地的時候，就已經全都包括進去的。後續的成本，主要就是建設成本。總部按照之前的經驗，按每平方兩千塊計算，相當於我們在棚改這塊上，總投入的成本是每平方六千塊。這個是全國平均價，但是各地相差也不算特別大。

然後反過來講，棚改是前期拿地投入高，後期蓋樓投入低，廣場就是前期拿地投入低，後期建設成本高。W市這邊的旗艦廣場，我們是前後共計花了九點八億。

然後根據總部的計算，因為各地廣場的規模不一樣，我們平均每座廣場，大概要花六億，三百六十五座廣場，總建設預算，差多是兩千兩百億。」

「嗯……」梁鑫微微一點頭，又忽然點名，「濤哥，和我們自己算得，差了多少？」

「總部多算了十個億。」馬俊濤在人堆里發出聲音。

說話間工夫，梁鑫身邊的人，不知什麼時候，又多了好幾圈。

全都是東風廣場那群，跟著梁鑫到處買買買了將近一整年的骨幹們。

梁總這回，不僅把家裡人都帶來度假了，還把這群跟著他「出生入死」的廣場項目的幹將們，也都一起拉了過來。畢竟總不能自己爽了，就不顧同志們吶。

再說了，酒店都包下來了，那麼多房間，空著也是浪費。

而且過來度假的時間也不長，最多不過半個月左右。這點小甜頭，送給同志們體驗體驗，花小小餓的錢收買大大的人心，還是非常合算的。

對著四周的人群，梁鑫淡然一笑：「行吧，那留出十個億，給總部的同事們安排上。」

人群里的老油條們，紛紛會意秒懂，也都跟著一陣輕笑。

只有郭沁，還在過分關心梁鑫地擔憂道：「梁總，我們現在相當於已經負債八百多億了，再繼續這麼負債下去，很危險吧？」

「危險嗎？」梁鑫很平靜地看她一眼。

郭沁瞬間滿臉疑惑，用眼神反問：不危險嗎？

不想梁鑫卻來了句：「當然危險，但是獲利的機會，不就在這種危險當中？我們做這個項目，不就是因為判斷，國內的房地產市場，全世界的經濟形勢，會在短時間內快速地翻身上揚？」

梁鑫目光淡定又自信地看著郭沁。

郭沁不知為何，臉頰泛起了一陣微紅，耳朵也微微發燙。

「放心吧，郭總。」梁鑫笑道，又跟身邊的其他人說，「大家也都放心，經濟一定會好起來，而且一定會在今年年底之前，不會晚於十二月份。我的判斷是，奧運會結束後，國家一定會下定決心，在經濟方面打開局面。你們信不信我，我無所謂，但是我個人，我一定相信國家。好了，工作的事情，咱們就不聊了，大家都是來休假的，誰再說工作，我馬上給他買一張機票，讓他回家自己看電視去，奶奶的，有福不享，有病！」

「哈哈哈哈……」

「梁總，我相信你！」

「跟梁總走，吃香喝辣！」

四周馬屁聲不斷。

梁鑫也有點厭倦這種被人團團圍住的感覺了，便讓保鏢們都留下，讓原旭陽原地下班、自由活動去，自己只帶著谷強、郭沁和寧臣三個人，起身朝電梯走去。

等進了電梯，電梯門一關，梁鑫才繼續跟三個人說道：「我們的東風廣場項目，目前掌握的棚改項目用地，共計兩萬四千畝，連拿地和建設總成本，估計在九百六十億左右。按正常情況，利潤率百分之二十五，這個項目可以獲利兩百四十億上下。不過這是按房子均價一萬塊計算的，但實際的可能呢，二線以上城市，房價肯定遠不止漲到這個水平。

W市這邊，去年房地產差點爆雷之前，就有這方面的經驗，W市這種准二線城市，均價都能炒到兩萬以上。最高的地段，能到四萬。我們這次囤積的棚改房項目，百分之七十以上，都在一線和二線城市，我預計均價到兩萬，十拿九穩。也就是說……」

梁鑫看郭沁和寧臣一眼，「……多出的部分，全都是淨利潤。每個平方，東風廣場項目接下來將獲得的實際利潤，要比預算中最保守平均多出一萬五以上。按一萬五計算，一畝地，剛好能多掙一千萬。那我們兩萬四千畝的儲備地塊，按我的計算，可預期利潤就是……」

郭沁聽得眼睛睜大。

寧臣更是狠狠一哆嗦：「兩千四百億……」

「對。」梁鑫點點頭，「加上我們原有應得的利潤，就是兩千六百四十億左右。那我們剛才說的，廣場的後續建設成本，是多少？」

郭沁脫口而出：「兩千兩百億！」

梁鑫道：「棚戶改造賺的錢，剛好可以覆蓋廣場的建設成本，甚至還能多出四百億，還掉我們最初負債的一半。剩下的最多四百多億負債呢，東風廣場只需要經營得當，再加上我們通過個別精品小區的物業管理，一年就能全部還清楚。」

郭沁喃喃道：「原來是這樣……」

「是啊。」梁鑫笑道，「郭耀輝一直在算這筆帳吧？」

郭沁沉默了兩秒，輕輕一點頭：「郭總還在觀望。」

梁鑫卻搖了搖頭，說道：「來不及了，他沒這個機會了。全中國，沒有人再有這個機會了。」

郭沁道：「以郭總的關係……」

「這不是關係不關係的問題。」梁鑫道，「郭姐，我敢把這筆帳算給你聽，是因為有些事情，它是客觀的，無法以任何人的意志為轉移。東風廣場項目，是在最後的機會窗口關閉之前，完成了所有的布局。我們拿地的成本，和最後利潤之間的轉換，都是經過東風投資集團最高層，至少幾百次的推演，才做出的決定。

其他人，如果非要等到形勢明朗再進來，那不管他們怎麼努力，怎麼走捷徑，成本還是會比我們高很多，建設成本也會一高再高。到最後，就算他們的項目落實下來了，他們也會發現，要收回成本的周期，要比東風廣場超出十倍可能都不止。最可怕的是，為了能填上這些窟窿，他們極有可能，需要不停地拆東牆補西牆，到最後……郭姐，你能算出這裡頭的可怕嗎？」

郭沁對數字不是很敏感，略微茫然地搖搖頭。

梁鑫嘆道：「幾百億的負債，如果不算利息的話，其實是好解決的。只要項目規模足夠大，壯士斷腕折價賣掉一部分，都能有效回血。

可如果負債規模高達幾千億，每個月一家公司需要償還的利息，就高達幾十個億。平均到每一天，可能就是兩三個億。但是房地產再強勢，什麼公司又能保證自己每天就一定能靠賣房子賺到兩三億呢？而且就算能，房地產的黃金期也就最多十來年而已，如果十年之後，你的債務還沒償還乾淨，又該怎麼辦？再說你償還的部分，也只是利息，那本金呢？」

郭沁聽得沉默了。

寧臣和谷強，也被這道血腥的數學題，嚇得忘了呼吸。

幾個人從電梯裡出來，走進梁鑫一家人住的套間。

屋裡安安靜靜，江玲玲應該是帶著孩子，和江媽媽在酒店的某一層閒逛。

梁鑫坐下來，讓寧臣去倒茶。

片刻後，喝著好幾千塊一斤的智商稅白茶，繼續跟郭沁說：「還有就是，市場上做這個東西的人，又不止一家兩家。以後看到房地產利潤的人會有很多，每一個都覺得自己能從裡面撈錢。當然一開始，可能是能賺到點錢，但日子久了呢？

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