第十五章 改行賣樓盤了（1/2）

李閒雲這次過來，主要是和李城談一下關於新城的發展問題。

新城集團過去一年多發展得很好，但問題也多。

傳統實業如今飽受衝擊，而在房地產方面，李閒雲除了錢和土建，確實沒有太多可以幫助的地方。

而房地產的問題，其實還不僅僅是銀根緊鎖的問題，同樣還有的就是房價不漲，購房意願下降，商場生意凋零等一系列因素。

房子要是好賣，靠預售都能回一半的錢，哪怕銀根緊鎖，至少不會爆雷這麼多――可以說銷售不利和銀根緊鎖，才是房地產企業爆雷的核心問題。

一個代表資金回籠與收益，一個代表資金流動與支撐！

這也就導致無論是商業地產還是商住房，都存在巨大的銷售壓力。

新城集團敢於大搞，說白了是因為進價低――但是進貨價再便宜，終究也要賣出去才有用。

這段時間新城吃的比吐的快，海量的資產囤積，正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍緩解――關鍵還在繼續拿。

這就是矛盾的地方了。

爆雷的房地產企業有這麼多，確實有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜給撐死。

如今新城自身體量一千七百億左右，負債7000億。該部分體量主要來自於爛尾樓工程和部分已收購變現的產業，包括當年盛達在首府的那棟商業大廈。

這其中2500億的債務來自易勝傳媒，500億債務來自苗輝等四家基金，還有四千億債務來自銀行。

同時新城集團本身也是債權人。

其主體債權就是恆泰盛達藍元富麗四大家，然後就是一些其他房地產公司。

新城對這些公司的債務主要以商票收購加部分借款體現。

其中恆泰方面出資一千億收購商票，對方承兌債務為一千六百億，質押資產兩千億。

盛達富麗藍元基本是以八五折價格收購商票，加部分現金。

其中盛達債權八百，質押一千六。

富麗債權七百，質押一千四。

藍元債權八百，質押一千六。

實際支出兩千一百億，質押資產4600億。

再就是其他房地產公司，也以類似形式借款與質押，實際出資1700億，質押資產2500億，獲得部分資產500億，預期可回收資金1300億。

當前總債權4800億，總債務7000億，自身體量1700億，質押總資產9100億，流動資金700億，另外就是還有大約500億資金投入開發建設中。

但實際上，由於新城集團拿了大量地皮正在開發，實際投入開發資金1100億左右，其中部分是去年產業銷售獲得的收益，還有就是對下屬公司也有負債，其債務額為400億左右。

也就說新城集團內外總債務實際在7400億左右，好在大部分的債務利息並不是由他們承擔。

這麼高的負債率，也就是靠易勝傳媒撐著了。

李閒雲的意思是要不先穩一下，等處理掉部分資產再繼續。

富麗那邊現在已經可以搞定，很快就是1250億的資產劃撥，再加上新城集團本身還有一千二百億左右的待處置資產。

這兩千五百億的資產，按照正常情況出售，大約可以售價三千億左右。如果全賣掉，那銀行債務就好解決了。

但李城說姜正簡單，到自己想法又不一樣了。

他的看法是，我們現在基本是五成的價格收產業，沒有虛增浮利，所以不用擔心。房地產所謂的不好賣，歸根結底是價錢問題。

但現在的情況再怎麼降，也沒到腰斬的地步。不趁這個時候吃進，後面機會就更難得。

當然，辦法也不是沒有。

比如現在大幅度降價賣房，就相當於做空房市，自己回籠資金的同時，還會給其他房地產企業帶來更多壓力，然後再繼續以更低價吃進。

但這種做法太損了，對整個國家經濟影響巨大。

李閒雲自然不可能同意――企業做的大了，第一考慮的不是市場，而是國家意志！

目前國家政策還是希望穩住房地產價格，儘量以市場價賣。

市場價賣利潤高，但是銷量就慢，畢竟市場在萎縮，導致的資金回籠也就更慢。

雙方也因此討論了許久，但事實就是除了讓銷售人員加緊吆喝，各種鼓吹外，就只剩自我消化這條路。

但是自我消化怎麼消化的掉兩千五百億啊？

姜正那邊已經幫新城消化了三百億，吃掉了四萬多畝地，要不然新城連一千億流動資金都不到。

現在去掉富麗，外面還有七千多億的資產，這要是全吃進去，賣不動的話，負擔就更重了――說白了，藍元盛達他們固然是不想便宜賣，李閒雲也在擔心一旦全資產進駐，銷售不利的情況下，那利息負擔可就真都是自己的了。

還有就是內部消耗，每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。

也就是說，新城集團必須在今年至少處理掉兩千億的資產，否則等七千億的資產進入，巨額的利息負擔搞不好就是一年一年上百億的虧損。

當然，那麼大的資產體量在，爆雷是不會的，但除非你搞無賴手段，否則肯定會有不好的後果。

不管是低價傾銷，還是虧損，又或者是無賴拖延債務――銀行收債不是只要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某種意義上的爆雷，只不過你有足夠的資產要稍微好些，但是名譽上會造成巨大損失。

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