第420章 關於試點、關於二季度小總結（1/2）
7月1號，星期一，農曆六月二十四。
晴。
太陽好似才剛剛爬起來，就已散發黃白色光芒。
「誒誒誒誒，小心雞蛋，袋子破了……」
「雞蛋怎麼掉下去就熟了，好幾個呢！」
「今年這天也太熱了。」
坐在車上的溫良看著小區內馬路牙子邊上一連攤出來好幾個煎雞蛋，樂得大笑。
雖然過路的人跟蘇紅雪住一個小區，但溫良不認識，就也沒彈下車窗去招呼，耐心等著蘇儉下樓。
他一點也不想下車在馬路牙子上等人。
畢竟今天是個火辣辣的好日子。
蘇儉戴著遮陽帽用一種顛兒顛兒的姿勢快速移動到了車邊上，火速拉開車門上車關門，可謂一氣呵成。
至此，蘇儉終於長出一口氣，摘掉帽子，不由感嘆：「這樣的天氣能等我，還能陪我去逛街的，已經是真愛了。」
她剛才上車時已經看到了有人正在清理那攤成一地的煎雞蛋。
溫良就笑：「哈哈，不要這麼輕易。」
「開玩笑的你也信。」蘇儉撇嘴，「你這個人啊，該信的不信，不該信的信。」
溫良輕笑著，沒有過多反駁。
今天的安排仍然很簡單，四處溜達。
不過今天的江夏，或者說今天的湖北，頗有些不一樣。
…………
上午。
省府印發了一份文件。
《關於促進省內房地產業良性循環和健康發展的通知》
主要涉及到三大塊的內容。
一是關於壓實省內各大城市地方責任，平穩有序促進『保交樓』工作。
二是關於即日起至2013年12月31日止凍結髮放商品房預售許可證。
三是關於補充修訂城市商品房預售管理辦法的草案公布，草案將於2014年1月1日實行。
第一大塊內容所描述的內容很明確，保交樓，顧名思義，即確保已經展開預售的所有樓盤能平穩、有序、及時的完工交付。
主要涉及到的方面有，進一步加強開發商商品房銷售資金監管，防範違約風險，確保樓房保質保量如約交付給購買者。
要求各大銀行、相關機構等等落實具體責任等等。
規定很細緻。
所有可能鑽空子的地方都被堵上了，責任落實到各個主體。
比後世上面提出的『保交樓』從法律、規定、標準、責任等各個方面更加細緻，幾乎是不講究靈活度的。
一切為了確保樓房如期交付。
沒有討價還價的空間。
第二大塊內容就更簡單了。
預售證的凍結十分簡單，雖然市縣一級的住建單位可以進行相關批准，但證書由省住建單位統一印製、辦理登記審批和核發。
源頭把控在省里。
下面再怎麼有辦法也沒用，上面不核發，這流程直接終止。
第三大塊內容是配合第二大塊內容來的。
占據篇幅是最長的。
沒有要一棍子打死預售制的意思，畢竟預售制本身的影響不小，有它積極的一面。
主要內容是抄作業。
預售這個東西是香港的舶來品，是那邊五十年代開始進行的樓花機制，九十年代內地引入了這個機制，但作業只抄了一部分。
樓花機制在香港施行了五六十年，早在2003年時期出現過交付風險，然後當地經過審慎立法，約束了風險。
但是這些內地就沒抄了。
其中主要的重點是風險約束，如：
訂金需由制定信託機構監管，開發商不可隨意支取。
其中更具體的內容有：
對買賣雙方而言，提前鎖定了價格和銷售。
關於建設資金更是有明確的保證要求和監管程序。
購房者在開發商完成建設並正式交付之前才會申請按揭貸款。
等等。
而對於內地預售來說，最後一點顯得尤為重要。
現在印發的文件第三大塊內容其實等於是把香港樓花機制的約束條件抄全。
包括考慮到爛尾樓的情況，加大了監管力度，要求開發商不能自由將預售資金從監管帳戶提取，以保證在開發商出現財務困難時，項目也會有足夠資金繼續按計劃興建。
同時根據相關策略，直到項目完工確認交付收貨後，開發商才會收到款項，防止開發商將預售款項挪作它用。
對於開發商的相關權益當然也有考慮。
開發商的建築費也還是可通過不同方式獲得。
包括開發商從銀行處獲得建築費用貸款；
或銀行擔保萬一開發商出現財政困難，會繼續支付建築費直到樓盤建成；
或開發商自行墊付一定建築費在監管帳戶內，餘額用擔保來承借等等。
其次草案中相關條款與過去最大的變化是：購房者的支付形式。
同樣是最少首付總款項的20%，但是剩餘的80%無論是按揭還是全款，都要等到正式交房之時才會正式開始履約。
當然，細則有很多。
比如購買期房時，雖然只需要支付20%為首付，但仍然需要完成一系列信用審核。
如後續要選擇按揭貸款，則同樣需要評估購房者的收入狀況、徵信狀況、可獲得按揭貸款的金額上限、最長還款年期等等。
如選擇全款支付，同樣也有相關審核。
為了防止大範圍炒房，也加入了一定量因地制宜的防範策略，包括購買資格等等。
這一套反正是現成的。
過去、現在、將來都控制不了的炒房團，這個草案也一樣很難規避。
綜上。
整體核心只圍繞一個事情：將原來預售制度下，風險全部轉嫁給購房者個人的現狀，改為風險均攤。
有香港能前後五六十年沒出現過大規模爛尾樓的案例在，湖北自然也可以。
這樣的策略下，關於『地產金融』行業里會湧現出來的商業天才，在湖北是已經不可能再出現了。
按照原有的預售制，只要能從銀行不斷貸款，那商業神話就永遠會不斷湧現。
後世在皮帶許等大佬跌落神壇之前，自媒體、網絡報導都在吹噓他們多牛多牛，然後潮水一退，結果大家都看到了。
所以說，這些所謂的商業神話靠的是什麼，已經是不言而喻了。
在當下這個時間節點，房價還沒有超級大放水的情況下，這樣的策略施行，影響力不算太大。
畢竟這二年爛尾樓現象也還不算多。
當然，一些玩慣了資金到處挪用，寬鬆的監管，一句話就能拿下預售，四處開花的地產商，還是對這樣的試點文件表達了十二萬分的反對意見。
不過這些意見並不重要。
因為制度本身沒毛病。
甚至是屬於君子協定一類的。
對於遵紀守法的地產商，毫無壓力。
實際上根本沒影響到開放商的所得利潤，甚至明顯有利於背景簡單、規模較小的開發商。
因為這類開發商中有很大一部分本來就沒能力去玩那手『開局一塊地，貸款到處拿地無限循環往復吹泡泡到負債兩萬億』的模式。
所以，現在的模式也不過是資金寬裕多開樓盤，資金不寬裕少開樓盤，還是能吃飽飽，說不定還有機會撿漏做大。
預售制發展到後世，因為各大地產商負債率奇高無比，最終爛到無與倫比的地步，所有報導仍說銀行業不會出現系統性風險，是因為風險徹底轉嫁給了每個個體。
敢於強制斷供的人畢竟是少數，哪怕聯合起來，也只是一個個個體，並且房子還沒實際交付變成商品，甚至不具備流通性，所以只是分別爆發的獨立事件，獨立事件不到一個足夠大的體量是無法觸發系統性風險的。
所以後世哪怕網絡渲染多地強制斷供，銀行發聲明表示占比非常少，依舊穩如泰山，也是這個緣故。
畢竟……在網際網路金融大肆興起的後世，號稱90後人均背負超10萬的網貸，逾期率高得嚇死人，也照樣沒有引發什麼系統性風險。
總之，在宏大背景，或者說統計數據面前，個體是非常微小的，而那種狀態也是非常微妙的。
在社會環境緊繃，大範圍割裂的情況下，還是有那麼多人不斷不斷的人為製造機會去滿足自己那貪心不足的私利，也是因為其中有這樣那樣的微妙情況可以利用。
個體……
太微不足道了。
並不意外的，這份文件很快引發了流量聚焦，海量討論。
所有立場站在地產商等方面的評論，都在洶湧的大眾觀點下，起不了半點波瀾。
「這樣的試點應當擴大到全國範圍啊！」
「想說樓花這個東西為什麼不抄全，現在總算有地方開始抄全作業了，江夏也是個不錯的城市，有點想去那邊發展了。」
「江夏房價現在還不錯，又不用擔心爛尾，可以考慮入手定居，而且……江夏現在一直在大力打造光谷，工作選擇餘地也大。」
「聽說博浪的星空半導體也在江夏，最近正在聯合華力微大招聘工程師，將來發展應該還不錯。」
「不是不錯，是很好，星空半導體不愧是博浪旗下的，讓我這種苦逼IC工程師也拿到了非常稱心如意的高薪酬，我已經連夜搬到了江夏。」
「屬實沒想到對地產行業的亂象整治會來得這麼快，只能說……滿足了。」
「滿足+1，我們要求真的很低了，這種正常的訴求被滿足就夠了，真夠了……」
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