1314、爛尾風波（2/2）
「這裡面牽扯到一個資本運作問題，所以，爛尾樓的一大特徵，就是債務極多，且債權結構極其複雜。」
「同樣一個房產，甚至會因為重複抵押，有的被銀行凍結十餘次都不止。」
「而肉只有一塊，要吃肉的人卻有幾十個。」
「如果是你，你說這肉該怎麼分啊？」
「這……」聽著顧晨這麼一說，鄒強默默點頭，感覺有點道理。
盧薇薇則是問顧晨：「所以這一旦徹底完工，那瞬間就會引發搶房事件對嗎？」
「對。」顧晨同意著道：「因為哪怕還差一萬塊錢，這個樓盤就會徹底完工，他也永遠完不了工。」
「因為這根本就不是一個工程問題，而是一個債權問題。」
「好像是這麼個道理。」感覺顧晨對這方面頗有研究，徐方志忽然有點崇拜顧晨。
但是看著那頭的爛尾樓，徐方志也是無所謂道：「反正爛不爛尾，跟我們小老百姓有啥關係？」
「我來這做凶宅試睡主播，該給的錢，老闆一分都不能少，要是直播的時候能把房子賣出去，該拿的提成，我一分也不能少拿。」
「呵呵。」聽著徐方志的說辭，顧晨卻是搖搖腦袋：「你賺你的錢，或許這些爛尾樓跟你是沒關係。」
「但是，也別以為爛尾樓對你沒威脅。」
「嗯？此話怎講？」雖然感覺顧晨年紀輕輕，但是從剛才的談吐來看，絡腮鬍鄒強已經看出，這小子肚子裡有些東西。
顧晨雙手抱胸，也是與眾人解釋說道：「道理很簡單，因為我國從98年開始，地產就始終處於大牛市。」
「單邊上漲，偶爾回調。」
「所以啊，絕大多數的國人，都對爛尾樓沒有什麼特別的感觸。」
「但實際上呢，在這20年裡，我國產生的爛尾樓多如牛毛。」
「而那些因為亂用槓桿死去的小開發商，都可以填滿江南湖。」
「而那些爛尾樓所產生最核心的原因，我剛才也說了，那就是開發商拿著本不屬於自己的錢。」
「但是這些錢，要麼是借貸產生的，要麼就是預售產生的。」
頓了頓，顧晨目光掃視眾人，見眾人都在全神貫注，於是又道：
「其實按理來說呢，爛尾樓產生之後，已經支付房款的業主，利益會嚴重受損。」
「那是肯定的。」絡腮鬍鄒強現在說話也沒那麼態度不好，也是語氣輕柔的道：「已經支付房款的業主，那可就虧大發了。」
「錢交了，可房子卻成了爛尾工程，而我還是有些搞不明白，就你剛才說，絕大多數國人，對爛尾樓，沒有什麼太大的感觸，這難道有什麼問題嗎？」
「那是因為這20年裡，房價一直在漲漲漲。」顧晨一語道破玄機，又道：
「其實漲價，可以解決一切矛盾和問題。」
扳起自己的手指，顧晨又道：「我就打個比方，假設，某爛尾樓盤價值一個億。」
「那麼開發商欠債三個億，中間呢，有兩億的窟窿無人願意填坑，導致爛尾樓問題始終無人解決。」
「那我問你，這個一億的窟窿該怎麼解決？」
「沒……沒辦法解決啊，無解。」徐方志說。
顧晨默默點頭，卻是淡笑著說道：「也對也不對，因為，只要房價漲了，一切都好說。」
「房價翻一倍，樓盤就價值兩個億。」
「再翻一倍，那就價值四個億。」
「原來是兩億的窟窿，現在是一個億的利潤。」
「這個時候啊，就會有人願意來接手了，因為誰接手誰賺錢啊。」
「很多爛尾樓都是這麼被消化的，大家皆大歡喜啊。」
「原來是這樣？漲價可以解決一切矛盾？」聽著顧晨的神論，徐方志也是恍然大悟。
鄒強也是一臉汗顏：「這資本運作，還真是夠恐怖的。」
「什麼都沒變，時間一變，問題全都解決了，還能讓爛尾樓賺錢，這……這就是資本遊戲吧？」
顧晨站起身，走到二人中間道：「所以這棟別墅的主人，也就是那片爛尾樓的老闆之一，他也在等時機。」
「所以，初始階段，開發商欠債越少，爛尾樓消化的越容易。」
「而欠債幅度在兩倍以內的，一次翻倍暴漲行情，就可以解決全部問題。」
「換句話說，在過去的20年裡，我們依靠漲價來解決爛尾樓問題，但從來卻沒有過在不漲價的情況下，解決爛尾樓的經驗。」
「而實際上呢，國內的地產已經足足牛了20年。」
「所……所，國內的地產，還會像以前那樣過幾年就翻倍嗎？如果不能，那這個別墅的主人，豈不是要玩完？」
聽顧晨講述，絡腮鬍鄒強似乎也弄懂了關係。
顧晨則是淡淡一笑，與眾人解釋：「如果現在還妄想著依靠漲價來解決爛尾樓問題，那是絕對不可能的事情了。」
「因為房價就算不跌，後面也一定漲得極為緩慢。」
「而即便是在地產大牛市里，都有不知死活的小開發商破產，導致爛尾問題產生。」
「所以，如果房價失去了上漲的速度，那麼爛尾問題會急劇增多。」
見鄒強眉頭緊蹙，似乎心情不是很好，顧晨則是繼續補充：「畢竟呢，這是預售制度，該拿的錢，都已經拿完了。」
「因為開發商把業主的錢拿到手了，卻把施工隊的錢欠著，銀行的錢欠著，兩手一攤說自己沒錢了，你能把他怎麼樣啊？」
「那就成老賴咯。」徐方志說。
顧晨淡淡一笑：「老賴是肯定的，但是他們會利用資本運作，將錢轉移。」
「所以呢，這以前，這種欠債黑洞，一般都是依靠漲價解決問題。」
「這每一個爛尾樓，都是依靠後面的翻倍行情才能消化的掉。」
「而這種翻倍行情，以後，也絕對不會再有了。」
「在沒有翻倍行情帶來的巨大利潤，填掉債務大坑的情況下，這個爛尾樓就是個無解的存在。」
抬頭看著幾人，顧晨又道：「也正是因為這點，我們才推行現房政策。」
「要逐漸取消預售房制度，因為採用現房銷售之後，即便爛尾，那也是開發商自己的債務問題，不至於引發大規模的業主維權。」
「是啊。」聽聞顧晨說辭，盧薇薇也是若有所思道：
「畢竟，這些業主是掏空積蓄，背負了一輩子的房貸買來的房子，哪怕跌了一點，他們都受不了，更何況爛尾，開發商跑路呢？」
「害！」鄒強似乎非常氣憤，也是在天台上來回走動，這才又道：「所以爛尾樓只要產生，就絕對沒有想像中的那麼容易處理對嗎？」
顧晨默默點頭：「誰攤上誰倒霉，畢竟碰上翻倍行情才能解決，其他的……啥招都不好使。」
「畢竟在過去，這個問題並不困難，熬幾年就回本了，頂多別人翻倍賺錢，自己不賺錢而已，也不至於虧。」
「但是，未來這種好事，絕對不會再有了，爛尾樓也會成為巨大的難題。」
「明白了。」徐方志長舒一口氣，也是不由分說道：「所以未來幾年，那些實力不強的小開發商的預售樓盤，要儘量別買。」
「對，如果必須要買，也要請你在購買之前查清所有的五證，並仔細審查合同，慎重交款。」
想了想，顧晨又繼續補充道：「所以如果一旦你碰上了爛尾樓，最好是確保自己有承受這個風險的能力。」
「因為預售制度是存在爛尾風險的，以前這個風險可以忽略不計，但是現在這種情況就不太一樣了。」
這邊顧晨話音剛落，卻聽見絡腮鬍鄒強在那嘆息。
顧晨不解，好意詢問道：「鄒大哥，你沒事吧？」
……