第一千四百五十五章 照應（1/2）
以養馬島為例，養馬島占地面積10平方公里，按照每平方公里1-5億元的開發成本，全部開發費用需要10-15億元人民幣。
市里將養馬島的土地使用權出讓給開發公司，比如每平米10塊錢，土地出讓金就是1個億，這是沐城市政府純賺的。
開發公司按照規划進行基礎設施建設，完成開發後，島上的土地一部分可以留下來自用，比如建酒店、別墅，也可以轉讓給別的公司進行開發。
轉讓有轉讓費，轉讓費和開發成本之間有差額，這個差額叫做土地增值收益。
土地增值收益大頭歸開發公司，剩下的歸土地所有者沐城市政府。
這還不算土地使用權轉讓、抵押等交易過程中的各種稅費。
除了上述直接收益，沐城市政府還能得到更多的間接收益。
比如，成片開發區投產後穩定的稅收，解決了當地的就業問題，擴大了內需，相鄰土地價值增值，吸引其他企業入駐、遊客數量增加等等。
過去，在很多人眼裡，外商投資成片開發，似乎僅是為了獲得土地出讓收益，但這種觀點顯然是非常狹隘的。
成片開發的主要目的不在於賣地能賣多少錢，有的眼光長遠的城市，甚至通過各種隱晦的途徑「白送」土地，就是為了更好地吸引資本開發經營土地，以加強公用設施建設，儘快完善投資環境，引進外商投資先進金屬企業和出口產品企業，發展外向型經濟。
想想看，一塊不毛之地，經過外商地投資成片開發，在十幾年、二十幾年後，變成了一座現代化工業城市，難道不比賣地那點錢更有意思？
何況，城市開發不僅能帶來經濟效益，還有不可估量的社會效益和生態效益。
所以，徐英的算盤打的叮噹響，市里什麼都不用干，只需要坐享其成就行了。
不過，話又說回來，賠錢的買賣是沒人幹的，如果無利可圖，成片開發模式怎麼可能在內地大行其道呢？
今天雖然只是走馬觀花地在島上轉了一圈，但以傅松的經驗，在不破壞養馬島生態環境的大前提下，整個養馬島至少能整理出三分之一的建設用地。
按照土地面積10平方公里計算，也就是將近5000畝的建設用地。
以每平方公里最高5億元人民幣的開發標準計算，養馬島開發需要15億人民幣，核算下來每畝建設用地的做地成本只有30萬元！
30萬元每畝的地價，是什麼概念？
如果在這上面建商品房，以5的容積率算，樓面價只有300塊錢，如果建0容積率的小高層，樓面價甚至只有200塊錢出頭，絕對的白菜價！
當然，整理出來的建設用地不可能都用來建商品房，郭賀年需要一塊依山傍水的土地來建香格里拉酒店，劉鑾雄需要幾塊地來建高檔別墅、會所、高爾夫球場、
市裡的規（面）劃（子）也要滿足，比如賽馬場、馬術俱樂部、體育場、海水浴場、自然生態公園、港口等等，說不定最後還得再建個高標準籃球館。
傅松的需求也要滿足，除了答應傅聲遠的射擊場外，他還想在這裡建一座幽靜的私人大別墅。
再加上一些雜七雜八的配套設施，5000畝建設用地估計還能剩下一半可以用於轉讓。
轉讓價格不需要多，每畝100萬，這就是25個億，不僅可以收回開發成本，而且還有10億的土地增值收益，除去給市里兩三個億，還能剩下七八億元。
即便後續的開發仍需要投入，但有這七八億元打底，風險明顯要小很多。
當然，前面說的這些都必須有個前提，那就是得有接盤俠，如果那些地皮賣不出去，就只能砸在手裡。
至於有沒有人願意接盤，傅松對此並不怎麼擔心。
一個項目不是三兩年就能開發好的，像養馬島這種成片開發的項目，最快最快也得七八年時間，十年正常，十五年也不算長，對於開發商而言，二十年以上最好。
七八年後，也就是2000年左右，是房地產市場化改革後的第一輪牛市，再往後雖然屢屢出台調控政策，但調控來調控去，地價房價該瘋漲還是瘋漲。
拖得越久，獲利越大，而且這種捂地方式跟李黃瓜捂地還不一樣，不僅合法合規，還合理！
劉鑾雄覺得這事兒能做，但必須得好好操作才能賺大錢，而且他跟傅松英雄所見略同，關鍵開發周期，也就是時間。
於是他試探道：「徐市長，養馬島面積太大了，成片開發的話，說實話，對資金的壓力有點大。」
徐英笑道：「劉先生，聯合地產集團是香江最大的地產開發商，這點小錢對您來說，還不是灑灑水？」
劉鑾雄啞然失笑，義正言辭道：「話不能這麼說，聯合地產是上市公司，不是我劉某人一個人的，我得替廣大股民負責。」
「劉先生，您太謙虛了。」徐英在心裡暗自翻了個白眼，你糊弄鬼呢，誰不知道你大劉在聯合地產一言九鼎？
「成片開發總投資看似不小，不過並不需要一次性投入，分攤到每年，資金壓力會小很多。」
「哦？」劉鑾雄笑了笑，「如果是這樣，那資金壓力確實會小一些，只是不知道開發周期多久？」
「十年。」徐英說完和程式澎對視一眼，顯然兩人早就商量好了。
「十年？」劉鑾雄也同樣跟郭賀年、呂仁鶴用眼神交流了一番，儘管大家都對這個時間比較滿意，但他還是想再爭取一下，「幾十億港幣的投資，十年時間太短了，我看二十年比較合適。」
開發周期越長，資金壓力越小，而且隨著時間的推移，地價上漲越多，最後得利就越多。
內地房地產開發雖然學的是新加坡和香江，但只學到了炒樓花這些糟粕，卻沒學到精髓，比如開發監管。
早期國內的房地產開發項目雖然在土地出讓時規定了開發周期，但漏洞百出，只要用心找，宗能找到漏洞合法合規地鑽空子。
例如，按照規定，出讓後閒置兩年的土地，應依法收回，但法律法規卻沒有對「閒置土地」進行界定，或者一些地方即便界定了，也不嚴謹。
李黃瓜在土地上隨便挖點土，建幾個臨時建築，就可以捂地二十年。
當然，這主要是李黃瓜名聲在外，當地政府不敢收拾他，要是換成一般商人，呵呵，分分鐘教你怎麼做人！
說句心裡話，最初傅松討厭李黃瓜是出於無產階級的立場，那時候他還沒從一個人民教師的身份轉換到資本家的身份。
現在他依然討厭李黃瓜，但跟之前的討厭完全是兩碼事，因為如今他是站在一個資本家的角度，對李黃瓜羨慕嫉妒恨。
為什麼你這個老東西的臉皮如此之厚，當年一個億買來的地，拖拖拉拉開發二十年後，轉手100個億賣出去？
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