第一千三百一十三章 在商言商（2/2）

蕭竹梅無語道：「你不想掏錢就直說嘛。」

傅松笑道：「我只是不想用自己的錢，養肥你們兩個小股東。前年那筆5億美元，已經讓你們倆占了大便宜了，你們別不知足。」

其實他也不是不想掏錢，也不是不想養肥她們倆，而是不想讓她倆養成一缺錢就向自己伸手要的習慣，把自己當成她們的ATM機。

他就是要給她們倆增加壓力，逼著她們倆穩健經營，實現KV公司的自我增長。

蕭竹梅被他噎住了，因為如果嚴格按照公司制度，那筆錢應該算作傅松的追加投資，計入實收資本，如此一來就會相應增加股本，但最後卻計入了資本公積，相當於他的捐贈。

凱薩琳眉開眼笑道：「格倫，在這裡我要向你表示感謝，謝謝你的慷慨和大方。對於你剛才說的，我沒有任何意見。維多利亞，你呢？」

蕭竹梅見凱薩琳都舉手投降，知道自己獨木難支，無奈道：「我也一樣。」

說完，她狠狠瞪了傅松一眼，哼，等今晚回家後，看老娘怎麼收拾你！

聊完了正事，看看時間已經到了飯點，凱薩琳提議找個地方一起共進午餐。

傅松自然不會反對，欣然答應。

三人進了電梯後，傅松突然想起早上來的時候跟蕭竹梅聊的事情，便問道：「凱薩琳，聽說花旗銀行計劃拍賣這座大廈的租賃權，有這回事嗎？」

凱薩琳點點頭笑道：「是維多利亞告訴你的吧，確有此事，怎麼你有興趣嗎？」

「如果價格合適的話，可以考慮。」傅松回答得滴水不漏，「你知道起拍底價是多少嗎？」

「具體多少我不清楚。」凱薩琳搖搖頭道，「不過之前花旗銀行為這座大廈的租賃權交易提供了6000萬美元的融資，如果按照通行的做法，起拍價應該不超過5000萬美元。」

傅松對她的這個判斷比較認可，因為抵押物的拍賣跟其他資產的拍賣不同，抵押權人最關心的是現金，很多時候寧可吃點虧，也要趕緊將抵押物變現。

凱薩琳見傅松明顯有些意動，馬上又警告道：「格倫，你對這座大廈不了解，我勸你不要打這座大廈的主意了。」

傅松聞言一愣，怎麼她跟蕭竹梅一樣，都不看好這座大廈？

於是笑著道：「願聞其詳。」

凱薩琳是紐約土著，父親安德魯又是華爾街的大佬，對華爾街的很多事情雖然稱不上了如指掌，但也算是知之甚詳。

聽了凱薩琳的介紹後，傅松總算大概明白了為什麼她和蕭竹梅都不看好這座大廈的原因。

原來這座大廈目前的窘境最早可以追溯到83年，伯恩斯坦兄弟花了7000萬美元拿下了這座大廈的租賃權，並決定對其進行翻新。

還未翻新完，兩年後伯恩斯坦家族被發現是菲律賓總統馬科斯的白手套，第二年馬科斯被趕下台，其在美國的資產被凍結，翻新工作被迫停下，而這座大廈的未來也隨之變得不確定起來。

到了1989年，法院下令對馬科斯在美資產進行拍賣，伯恩斯坦兄弟提交了一億美元出頭的中標價，但伯恩斯坦兄弟只交了150萬美元的首付，剩下的錢卻再也拿不出來了。

然後又是拍賣，又是轉手，總之在短短的幾年時間裡，這座大廈的租賃權轉了N次手，每次轉手後，租賃人都信誓旦旦說要對其進行翻新，卻都食言了。

凱薩琳一口氣說了那麼多外國人名字，傅松剛開始還能分辨得清誰是誰，但到了後來他徹底暈了，反正只知道最後這座大樓的租賃權被抵押給了花旗銀行，為此花旗銀行付出了6000萬美元的代價。

原本花旗銀行想翻新後再變現，這樣可以減少損失，但由於擔心翻新期間租戶搬走，便放棄了這個計劃，決定直接拍賣租賃權，儘快套現離場。

說話間，三人已經在附近的一家餐廳里找到了座位。

凱薩琳一邊看著菜單一邊道：「格倫，你知道嗎？現在華爾街40號大廈的空置率高達80%，如果不是因為租金便宜，KV公司早就搬走了！」

「空置率這麼高？」傅松本來在聽完凱薩琳介紹後，已經開始打退堂鼓了，但一聽這座大廈的空置率居然達到了80%，他突然又改變主意了。

在美國，法律更傾向於保護承租人的權利，一般情況下，如承租人沒有違反租賃合同，租賃人不得任意驅趕承租人。

這跟國內的情況正好相反，在國內的租賃市場中，租賃人可以變著花樣兒的趕人，但這在美國是不敢想像的。

美國的很多寫字樓所有權或許很清晰，但租賃權卻被分割成無數塊，對寫字樓的整體經營造成了很大影響。

比如，你從某人手上買下了一座寫字樓的長期租賃權後，突然發現裡面很多租客是不入流的小公司，對這座寫字樓的品質造成負面影響，你想趕人吧，人家有租賃合同在手，根本不鳥你。

你想提高租金逼他走吧，人家去法院告你違約，此路也不通。

甚至連你想翻新寫字樓，也必須經過租客的同意。

所以，高達80%的空置率對傅松來說，不僅不是壞消息，反而是利好消息。

蕭竹梅不知道傅松在想什麼，解釋道：「這兩年美國經濟不好，很多公司深受影響，它們支付不起華爾街這麼高的租金，都搬到了曼哈頓的其他地方，有的甚至搬出了曼哈頓島，所以華爾街不少寫字樓的空置率都比較高。」

傅松好奇問道：「華爾街48號大廈一年的租賃金能收多少？」

凱薩琳想了想道：「如果滿租的話，粗略估算一年應該至少有1500萬美元，最高不會超過2000萬美元。」

「這麼多？」傅松倒吸了口涼氣，一年將近2000萬的租金看似不多，但這是旱澇保收的收入啊，而且隨著時間的推移，租金只會越來越高。

蕭竹梅搖搖頭道：「租金雖然不少，但你還要扣除管理費用，其實每年純收益最多也就五六百萬美元。」

傅松笑道：「竹梅，你現在眼光都這麼高了？一年五六百萬美元的純利潤都看不上了？」

「哪有！」蕭竹梅被他說的有些不好意思，「你可要想清楚了，光買下這座大廈的租賃權是賺不了錢的，你必須還得花費幾千萬美元對其進行翻新，所有的花費加起來不會低於1億美元！」

凱薩琳道：「確實如此，即便以5000萬美元的拍賣底價拿下長期租賃全，你至少要花三四千萬美元對其進行翻新。每年五六百萬美元的純收益，需要至少二十年才能回本，而且這還沒考慮到資金的機會成本。」