第873章 要不要當個冤大頭（1/2）

愛說不說，羅陽隨即給了董萱一個白眼。

頓時引來一陣咯咯的笑聲。

「怕你下屬總結的不到位，我就幫你捋一下重點吧。」

笑過之後，董萱開始講解：「你們已經和銀行方面初步達成一致意見，接下來就要去接觸兆和，就收購的事項進行談判，後期還需要邀請銀行介入，進行三方協商，通過一攬子協議解決債務問題...

」

「不對啊？」

羅陽皺眉道：「在第一輪談判的時候，我們和涌城銀行就債務重組、重新厘定債務利率、部分債務在一定年限內轉化為持股等方案上達成了一致意見，按照現在這種狀況，之前談出來的成果豈不是都要推翻？

「為什麼要推翻呢？」

董萱飽含深意的笑了笑：「為什麼不能是三方協商未果，我們銀行方面沒收兆和地產魔都分公司所有資產，在此基礎上，你們靈石宮集團按照和我們達成的一致意見進行收購？」

羅陽：

66

」

還能這麼操作？

「呵呵..

」

羅陽自嘲的笑了笑道：「原來我成了銀行和兆和翻臉的底牌。」

「對於你而言，不管是從兆和手裡拿下這個項目，還是從銀行手裡買下這個項目，需要付出的收購資金並沒有增加或減少。」

董萱說到這裡的時候，面露抱歉的神色道：「楚雲瑤接手你們公司收購這個項目的事宜之後，我就被排除在核心團體之外，有些關鍵信息都後知後覺了。」

羅陽陰沉著臉，沒有說話。

露出這副表情，倒不是在責怪董萱。

實際上早在一個多月之前，他就接觸了兆和地產魔都分公司的財務總監周南江，結果卻是只關心總經理呂睿誠的貪污證據，以及整個項目的造價成本。

錯過了提前知道兆和總部從魔都分公司這邊抽調了多少資金的信息。

這是他第一個失誤的地方。

第二個失誤之處就是接觸呂睿誠的時間。

正常來講，他拿到呂睿誠的把柄之後，就應該在第一時間裡去拿捏下這個關鍵人物。

結果卻因為自己沉浸在美原油期貨市場的收益中，認為自己接下來不缺錢了，因此並沒有把收購這件事重視起來，導致了現在後知後覺的結果。

雖然就像董萱剛才說的那樣，結果沒有改變。

可是在這樁收購商業案例中，他犯了好幾個錯誤，要不是三家銀行那邊因為急需他這樣有實力的托底目標，說不定就要吃一個大虧。

果嶺上一片沉默的時候，呂睿誠心裡打起了小九九。

因為之前羅陽許諾了他能拿到好處，可最終結果要是演變成銀行強行收走項目，再和羅陽之間談收購，這個許諾的基礎就不存在了。

「董行，您覺得我們公司總部會在三方協商中妥協嗎？」

呂睿誠突然開口，打破了沉默的氣氛：「如果要強行收走項目，光魔都這邊的一個項目還不夠啊，而且你們還需要通過打官司，法院判決後才能執行，這一來二去的，要耗費不少時間。

「」

「難道呂總還有更好的辦法？」

羅陽從走神中收回發散的思維，看著呂睿誠道：「不妨直說，如果真的有效，之前答應你的不會少。」

「如果這個項目最終要走向打官司，對於協商三方來講，屬於三敗俱傷的結果。」

呂睿誠組織著語言緩緩道：「還不如說動我們公司總部，繼續投入一部分資金，將未完成的一期項目竣工掉，同時把還沒開工的二期部分切割出來..

」

當他說到這裡的時候，羅陽瞬間就知道了後續的內容。

按照呂睿誠的說法，已峻工的一期項目包含價值5~6個億的商業裙樓，以及一棟總價值達到20個億出頭的商業辦公大樓，只要銀行方面願意將債務展期，開發公司也恰好在這段時間裡出售掉商業部分，回籠資金來償還貸款，而已經峻工的商業辦公大樓也能對外出租，就可以形成良性還貸循環。

果然，接下來說的內容和羅陽理解的差不多。

「至於切割出來的二期地塊，兆和就不參與開發了。」

呂睿誠繼續道：「以浦發、華夏和涌城三家銀行的人脈關係，加上主管部門想要解決這個爛尾項目的心態，完全溝通和協商出切割一二期地塊，甚至改變二期用地規劃用途以及設計方案的最佳結果。」

「呂總的意思是把二期地塊賣給羅總？」

這時候董萱也聽明白了：「你們項目總共80畝建設用地，一期用掉了多少的？」

「現在還不能一概而論的拆分一二期各自用地多少。」

呂睿誠解釋道；「因為項目是整體設計的，綠化率和容積率也是從整體布局來考慮，因此在一期項目里的綠化占比不高，但是因為業態的分布，使得一期的廣場比較大，所以在後續做切割的時候，要對地塊的規劃方案進行重新調整。」

「這個沒關係。」

羅陽擺了擺手道：「調整規劃方案是一回事，但是你們在做整體設計的時候，採光率和樓間距在規劃審核的時候肯定是符合標準的，所以從主管部門的角度考慮，即便做切割，但是規劃方案還是可以沿用你們的整體方案，需要調整的無非就是切割出來地塊上建築設計以及建築業態的改變，實際上完全可以當作是你們對二期方案的調整，沒必要想的這麼麻煩。」

「沒想到羅總在這方面也很精通。」

呂睿誠驚訝道：「這個思路完全沒問題，而且沿用整體規劃條件的話，因為一期設計中浪費了不少容積率，切割出去的二期可以設計出更多面積的大樓。」

「所以二期剩下多少畝地？」

「這麼算的話，二期還剩下32畝地。」

呂睿誠想了想道：「容積率因該可以提高到3.8的樣子，也就是說可以建一棟總面積超過8萬平米的辦公大樓，單層3000平米左右，樓高26層的樣子....

「」

「08年拿下來的時候畝單價是1537萬左右，現在那邊的地價已經提升了不少，加上提升的容積率，我估計差不多要2500萬才能拿下一畝。」

羅陽也隨即算了一筆帳：「32畝地，差不多要8個億。」

當然，因為調整容積率和調整業態，這8個億里一部分要給到國土部門，兆和能拿到手的也就6.5~7個億的樣子，這還沒計算土增稅。

可不要小看土增稅。

土地增值稅採用四級超率累進稅率。

具體為增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過50%至100%的部分，稅率為40%；超過100%至200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。

當初兆和以1537萬/畝拿下的土地，現在如果以2000萬/畝出售，中間增加部分差不多要算到30%的稅率這一級。

話說回來，如果兆和能以6.5~7個億的價格把二期地塊賣給羅陽，加上商業部分銷售收入的5~6個億，等於一下子回流了12~13個億的現金流。

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