第490章 【執黑先行】（2/2）

其次，美國傳回消息，已經購買微軟價值2.5億美元左右的股票。

對於這兩筆投資，林祖輝都是非常滿意。

美麗華酒店沒有什麼負債，反而帳上還有5.2億的現金流，這筆錢可以啟動美麗華廣場項目（已經立項）；除此之外，還可以進行貸款，向內地進行投資。

新時代集團投資的美股，成本已經達到3.5億美元，目前盈利1500萬美元；按照林祖輝的預測，今後每年將保持35%以上的回報率，直到2000年初，8年時間可以賺取80億美金以上。

這些錢，可以作為新時代集團在1993年~1994年投資商業地產的一個『保證』，好比雞蛋哲學，一個項目如果產生虧損和盈利低，另外一個高回報產業可以拉高整體的投資回報率。

當然了，對於投資美國商業地產，林祖輝也是信心十足，他一定可以抄底成功。

5月底，林祖輝來到京城。

他和京城官方連續簽訂三份合同，一舉拿下年初洽談的三個大項目，分別是：

王府井大街的東安市場改造工程，整個工程經過改造後，營業面積將達到150萬平方尺；建築最高為10層、地下兩層，分多幢建築組合而成；其中一幢作為『東安市場』以中央收銀模式的百貨模式，其餘為現代化收租的購物中心模式。雙方的合作模式是：東安市場以地皮入股，占股35%；新時代集團承擔所有建築費、稅費，占股65%。整個『新東安市場』工程預計1997年上半年完成，並投入營業。

毗鄰東安市場的『王府井希爾頓酒店』（校尉胡同）項目，整個項目占地面積為20萬平方尺，此項目為新時代集團購買土地，並獨資擁有。

三里屯的中環廣場，占地面積為70萬平方尺，採用19幢低密度建築（10層）組合的現代化購物中心，並打造時尚、潮流、藝術的風格街區，此項目為港資獨資。

三個項目都非常順利，交涉時間僅三個月不到，這和林祖輝的人脈關係和影響力息息相關。林祖輝本人可不僅僅是一個地產商人，他在內地的服裝工廠，用工人數好幾千人，是外資當中的製造業代表。

拿下三個項目後，林祖輝並沒有離開京城，而是繼續和京城官員進行洽談。

一間會議室里，林祖輝說出了自己的想法：「京城是華夏的首都，外國遊客來華夏，基本都會來京城。近年來京城已經有不少新建築，但如果城中心低矮的破破爛爛民房，實在有礙市容。所以，我想和領導們商量一下，對崇~文舊城進行全面改造，新造現代化城市建築。」

京城官員說道：「崇~文舊城大概有200萬平方米（2200萬平方英尺），如此浩大的工程，光是搬遷都是一個大問題。人民必須安居樂業，否則就會出亂子。」

林祖輝馬上說出自己的想法，說道：「自然會考慮周全，我們新時代集團願意和政府合作開發，採取邊拆邊建的方式。如此浩大的工程，可分多期進行建設，我們可以合作成立公司進行。在整個項目上，興建住宅、酒店、商業大廈等，統籌規劃。」

200萬平方米的改造工程，而且又是京城中心，購買地皮獨資建設，那是不現實的。

不說其它因素，光是一個搬遷工程，沒有政府來搞定，不知道要出多少事情。

而這個項目如此浩大，新時代集團進行分期建設和投資，也相當於在變相儲備土地。

新時代集團在內地的投資，也必須採用『重視土地儲備』的方式，這樣才能將回報率稍微提高一下。他可是知道，內地項目的回報率只有8~15%區間，賺不了快錢。但如果量大的話，還是非常值得的。

此次來內地，他除了簽署六份合同外，還得進行『發展物業』（住宅項目）的投資。

因為收租物業（商場、寫字樓）的回報期限，實在太過漫長；所以在內地必須收租物業、發展物業，一起干。

發展物業兩年就可以開始出售期房，回籠資金；

賺的錢，就正好補上收租物業的投資。

京城官員們頓時對於這個項目非常看重，雙方進行了初步的洽談。

而考慮到京城這邊的形勢，林祖輝也是儘可能的表現出誠意來，真正的合作共贏。

最終雙方達成了一個初步意向，對合作雙方比較滿意。

當然了，這個工程不是馬上可以立項的，還得通過上面的審批，不過林祖輝相信問題不大。

這對城市的發展，非常的有利！

而啟動這樣的項目，新時代集團（華夏），其實也不用投資太多，畢竟是分期進行的。

林祖輝的內地之行動作很快，在魔都也很快簽署了三份合同，順便又洽談成功一副大型住宅地皮（300萬平方尺）。

回到粵省，又在羊城拿下一副800萬平方尺，打算分十年進行開發住宅項目。

在圍棋棋盤裡，執黑先行是既定規則，也是微妙勝率。高明的棋手在執棋時運籌帷幄，但精明的棋手在開局之前就參透了升段積分的規則。不是一局勝敗，而是步步爭先。

新時代集團在內地的項目投資，就是如此布局，搶下拿下地段最好的項目。

而且，在內地開發地產，土地儲備非常重要，因為房價漲得快，土地成本越便宜，項目的回報率越高。

所以，林祖輝離開內地的時候，對陸東來說道：「你們團隊要繼續考察京城、魔都、羊城、鵬城、佛山等地的住宅地皮。有了好項目，就匯報給我，我好來考察！」

雖然說內地所有項目都是需要林祖輝肯定，但陸東來的團隊是必須將前期工作做好的。

「嗯，我們會隨時留意這幾個城市的土地市場，爭取今年下半年，能有更好更多的項目。」

林祖輝滿意的點點頭，內地項目看起來投資很大，其實投資的資金很小。比如價值600億的項目，實際只需付出120億港幣左右，還無需一次性拿出。

此時，新時代集團在內地的總計投資已經差不多200億以上的規模了。

比如魔都港，雙方合作的協定是未來將投資60億進行改造和升級，雙方五五分成，新時代集團注資10億港幣的現金，魔都港以資產注入。至於後續的投資，新時代集團也無需掏錢，因為港口本身是在正常經營的，有營收，還可以進行貸款。

一些住宅項目的啟動資金就更低了，現在內地的地皮非常便宜，拿下土地後，只需分期進行開發。拿出少量的資金，啟動第一期工程，接下來就可以貸款、賣期房進行開發下去。

總之，今年的新時代集團打算撥給內地30億港幣的資金，談下300億的項目都沒有問題。畢竟幾個中環廣場，只需先購買土地而已，而且占股只有六成。

下半年，林祖輝還會來內地多談項目，越是早投資，以後的回報率越高。

(本章完)